我國住宅精裝修的發(fā)展尚有困難
盡管原建設(shè)部于2002年頒布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》中明確提出,將逐步取消毛坯房,向消費者提供精裝修房。但由于各方面的原因,住宅精裝修房的發(fā)展尚面臨不少困難。究其原因,有房產(chǎn)開放商、消費者的因素,也有政策規(guī)范層面的因素。
開發(fā)商層面
與毛坯房開發(fā)相比,開發(fā)商采取精裝修模式所需要的人力、財力、資金、管理難度和責任承擔都相應增加。風險加大,回報率卻無法預見,許多開發(fā)商對此望而卻步。具體來說,住宅精裝修延長了資金回收周期,要求開發(fā)商必須要有雄厚的資金和實力,而現(xiàn)階段很多開發(fā)商(尤其是中小城市)并不具備這種實力。在項目建設(shè)過程中,原材料供應、土建結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修須互相配合,大大增加了施工管理、組織協(xié)調(diào)以及質(zhì)量、成本、進度控制的難度,對開發(fā)商的綜合水平要求很高。而且,精裝修房在交付時往往不一定得到消費者的認可。從裝飾公司的角度來說,目前整個家裝業(yè)的發(fā)展尚不成熟,家裝公司大多實力不強,管理水平不高,規(guī)模檔次參差不齊,其資質(zhì)證明、相關(guān)經(jīng)驗、勞動力來源與水平、企業(yè)的標準化規(guī)范化以及企業(yè)的設(shè)計能力都與住宅精裝修的要求存在著比較大的差距。按照工程總量,絕大部分住宅精裝修,必須具備一級施工資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)的單位才可以承接,目前的家裝公司能夠滿足要求的很少。此外,開發(fā)商要求乙方墊資,是業(yè)內(nèi)眾人皆知的事實。精裝修會令裝修公司重蹈“墊資做工程”的覆轍,從而引發(fā)新的“墊資問題”。再者,沒有家裝公司愿意墊資。
開發(fā)商對裝修進行一手包辦是住宅精裝修的優(yōu)點,同時也有可能成為缺點。傳統(tǒng)的裝修模式下,消費者對裝修進行全過程跟蹤,雖然比較累,但是對于材料的價格質(zhì)量,以及具體的施工都了如指掌,對于一些裝修上的細節(jié),例如五金、地板、墻面等施工都心里有數(shù)。一些施工隊為了省事,在很多裝修的細節(jié)上都不大注意。有些問題在裝修完工后是不會被察覺的,但以后會逐漸浮現(xiàn),例如墻皮脫落了、地板翹縫了、下水管漏水等,這些問題一旦出現(xiàn),就需要進行全屋的維護以及翻新,令買家得不償失。
消費者層面
從購房者的消費習慣來說,毛坯房加后期裝修的模式在大部分人心目中占有主要位置,大多數(shù)消費者認為購買商品房就是購買毛坯房,所以出現(xiàn)了消費者買房時的精打細算,裝修卻不計較成本的現(xiàn)象,往往是購房款加上裝修款高于一套精裝修房的價格。而過度裝修再加上缺乏裝修的有關(guān)知識,又會出現(xiàn)破壞主體結(jié)構(gòu)、污染室內(nèi)環(huán)境等諸多問題。住宅裝修和室內(nèi)配飾這兩個相對獨立的專業(yè)領(lǐng)域在我國也容易被混淆。另外,我國各城市經(jīng)濟發(fā)展水平很不均衡,居民可支配收入水平差距較大,住宅精裝修模式相對于毛坯房加后期個人裝修模式的價格優(yōu)勢尚不明顯。前期精裝修房的銷售對象是講究效率和品質(zhì)的都市上班族,然而,相當一部分城市居民工作時間都不飽和,比較有彈性,買了樓以后有時間、有精力去參與自己住宅的裝飾裝修。再加上近年來我國商品房銷售的賣方市場導致了建筑質(zhì)量的滿意率不高,這也使得消費者在把原來多少由自己掌控的裝修工程也交付給開發(fā)商完成時心存疑慮,猶豫不決。
樣板房展廳設(shè)計
在毛坯房加后期個人裝修模式中,房間格局的改動是裝修中的“重頭戲”。例如有些消費者覺得房間太小,會把兩個房間打通。一些消費者會把廚房或者陽臺的隔墻打掉,以獲得更大的空間,還有一些消費者會進行門窗的改動。這些在毛坯房中可以很輕易地完成。而對于精裝修房來說,無異于進行二次裝修。消費者還沒有入住就得對已有的裝修進行破壞,無論從維護或者裝修成本來說都是很不劃算的,這也是一部分人不接受精裝修的原因。
樣板房展廳設(shè)計2
伴隨著生活水平的提高,人們也越來越關(guān)注住宅裝修的個性化。住宅精裝修的優(yōu)勢在于規(guī)?;瘓F采購、大批量工業(yè)化標準化的生產(chǎn),雖然開發(fā)商可以為消費者提供若干種菜單式的設(shè)計方案,用戶也可以后期自行設(shè)計家具配飾,但工業(yè)化生產(chǎn)與個性化裝修的矛盾在某種程度上非常明顯而無法調(diào)和。在住宅精裝修模式下,開發(fā)商進行統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工,同一戶型的裝修基本一致,不同戶型的裝修也是大同小異。這種缺乏個性的裝修對一些強調(diào)個人風格,注重生活品位的消費者來說就顯得不那么合適。此外,地域文化、購房者的審美觀念和消費理念等因素也制約了精裝修房的發(fā)展。
國家政策規(guī)范層面
由于我國現(xiàn)行的許多規(guī)范只涉及毛坯房,精裝修房就成了很多開發(fā)商逃避檢查驗收的“鎩手锏”。有的精裝修房質(zhì)量無法保證,更談不上裝修品位,結(jié)果使精裝修房成為“燙手山芋”。缺乏行業(yè)規(guī)范、開發(fā)商自身本領(lǐng)不過硬以及購房者預期過高等原因,往往導致精裝修房領(lǐng)域大量社會糾紛事件的出現(xiàn)。
另外,我國當前的稅種和稅率也制約了住宅精裝修的發(fā)展。消費者的印花稅( 1.5%) 、契稅( 1.5%) 加上公共維護基金( 0.5%) ,總稅率為3.5%。開發(fā)商須繳納的各種稅費和基金加起來要超過9%,如果再把裝飾公司稅負計算在內(nèi),還要增加3.5%左右,總的稅負就要超過12%。如果一套精裝修費用是10萬元,其中有1.2萬元是上交給國家財政的。并且因為是做整體裝修,材料、部品購買等等這個環(huán)節(jié)還要重復上稅。所以稅收問題是制約住宅精裝修的非常重要的問題。
銀行按揭顯然會增加購房者的負擔。目前銀行按揭有兩種形式,一種是等額還貸,一種是差額還貸。現(xiàn)在不論是等額還貸還是差額還貸,銀行執(zhí)行都是先還息后還本的原則。在此條件下,提前還貸的意義已經(jīng)不大。同樣面積的住房,精裝修房的價格顯然要高于毛坯房的價格。這樣消費者勢必增加買房貸款額度,延長貸款年限,從而多付利息。