近年來，西安寫字樓從無序到走向格局化，從商住樓到國際化標準，已經(jīng)逐漸形成了西高新、經(jīng)開區(qū)、曲江等“圈子”。西安寫字樓雖然在發(fā)展中跌跌撞撞，但在大環(huán)境下，還是呈現(xiàn)出逐漸向好的發(fā)展態(tài)勢。特別是國內(nèi)一線品牌房企的進入，先進的開發(fā)理念讓西安人認知到了什么是真正的“寫字樓”。

　　真正的“寫字樓”并不多

　　西安寫字樓市場亟需“專業(yè)化”

　　西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過20余年的發(fā)展，目前已成為人們最基本、最重要的消費品之一。在限購令的影響下，西安住宅市場銷量縮水嚴重，不受限購的商業(yè)寫字樓地產(chǎn)開始火熱起來，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2006年―2008年，西安寫字樓市場開發(fā)量呈現(xiàn)逐年回落之勢；2009年關(guān)天經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺，讓西安寫字樓市場供應(yīng)大幅放量，同比2008年漲幅增至83.02%；2010年及2012年繼續(xù)高位上行，自2010年至今，國家堅持住宅市場限購政策，寫字樓市場開發(fā)再度呈現(xiàn)大幅上揚態(tài)勢，同比2011年增長15.67%，居歷史高位。從2012年西安寫字樓成交區(qū)域分布來看，高新區(qū)為全市辦公成交的集中區(qū)域，占到全市的45%，其次為城北和城南，分別占比為37%及9%。

　　從最早的高新國際商務(wù)中心對接世界500強開始，西安寫字樓從傳統(tǒng)的商住、低端辦公向高端辦公物業(yè)進發(fā)，企業(yè)壹號公園、經(jīng)發(fā)大廈、創(chuàng)業(yè)廣場、旺座現(xiàn)代城、海星城市廣場和高科廣場、華晶商務(wù)廣場等寫字樓相繼入市，吸引了本土企業(yè)、國內(nèi)及國際企業(yè)落腳。特別是從高新區(qū)開始，西安的寫字樓在建筑水準、外觀設(shè)計和內(nèi)部配套、物業(yè)管理上，都在逐漸接近發(fā)達地區(qū)，并努力向國際標準學(xué)習(xí)。

　　從去年開始，西安超高層寫字樓、城市綜合體商務(wù)辦公、純正的標準寫字樓項目不斷上市，尤其是從千米廣場、超豪華大堂、高速國際名牌電梯以至樓頂停機坪、國際時尚商務(wù)會所等硬件、軟件設(shè)施，西安的寫字樓物業(yè)配套都在不斷升級。

　　恒天國際城營銷總監(jiān)張展分析說，西安的寫字樓市場雖然經(jīng)過多年的發(fā)展，寫字樓作為一種稀缺類的產(chǎn)品，仍需要擺脫原有的對地段等常規(guī)因素的影響，向?qū)I(yè)化發(fā)展方向邁進。如在上海的陸家嘴、北京的國貿(mào)、以及深圳的福田等地，寫字樓市場發(fā)展非常好，原因在于這類產(chǎn)品在發(fā)展的初期就處于金融、商務(wù)等高端商圈聚集區(qū)，相對較為集中，市場效應(yīng)也較為明顯。而西安寫字樓開發(fā)存在的突出問題就是量大而分散，主要分布于高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)城市新中心、和曲江新區(qū)，幾乎沒有形成相互呼應(yīng)的商務(wù)圈，更沒有像陸家嘴、北京國貿(mào)、深圳福田那樣集中的商務(wù)氛圍，即使是商務(wù)氛圍最濃的西高新，也沒有形成寫字樓連片，商務(wù)圈呼應(yīng)的濃郁氛圍。

　　中投融城營銷總監(jiān)岳智強在談到西安的寫字樓市場時表示，目前西安真正意義的寫字樓還很少，人們一貫認知到的寫字樓大部分是類似住宅的寫字樓產(chǎn)品，能稱得上5A、甲級、專業(yè)化的寫字樓屈指可數(shù)。

　　寫字樓投資市場漸熱

　　產(chǎn)品價值還有較大提升空間

　　目前，西安寫字樓市場有很明顯的一個特點，即不像住宅或商業(yè)物業(yè)類型地產(chǎn)，投資型客戶占較大比例。西安寫字樓市場一般一成到兩成是投資型客戶，其他基本都是自用型客戶。對此，恒天國際城營銷總監(jiān)張展認為，把投資型客戶從住宅或商業(yè)地產(chǎn)上引導(dǎo)過來放到寫字樓上，投資型客戶的量，從現(xiàn)在的兩、三成提升到五、六成的情況下，相信很多寫字樓的銷售就會找到突破口。如果再加上政府的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營，以及媒體的報道宣傳，相信寫字樓市場會很快發(fā)展成熟起來。

　　近年，國家政策對住宅市場的調(diào)控，使得大量投資資金流到寫字樓市場上，很多業(yè)內(nèi)人士明顯感到，寫字樓市場需求逐漸增大。事實上，寫字樓市場的需求主要集中在本土中小型企業(yè)和外埠大型企業(yè)，隨著經(jīng)濟的增長和企業(yè)發(fā)展，公司對辦公環(huán)境要求的提升及規(guī)模的擴大，寫字樓市場逐漸升溫。

　　參加座談的幾位地產(chǎn)負責(zé)人均表示，與2005年、2006年倒掛現(xiàn)象相比，目前西安寫字樓市場已經(jīng)有很大改善，而且越來越多的人開始關(guān)注寫字樓投資收益。但是寫字樓較其他物業(yè)類型，整體發(fā)展相對落后，在西安市場仍是低洼之地，產(chǎn)品價值有較大提升空間。

　　西安綠地中心企劃經(jīng)理高永平談到綠地西安寫字樓項目時說，從2010年開始綠地“海系”寫字樓開始入市銷售，今年，中高端寫字樓已基本售罄，正在建設(shè)中的綠地中心A座也已基本售罄，西安在售的高品質(zhì)寫字樓項目售價與同屬于二線城市的鄭州相差較大，在鄭州寫字樓均價已達到5萬元/㎡—6萬元/㎡，而西安大致才1萬元/㎡，單從價位上來講西安寫字樓仍舊有較大的發(fā)展空間。

　　恒天國際城營銷總監(jiān)張展剛說，在西安目前寫字樓還是個未被發(fā)現(xiàn)的“低洼產(chǎn)品”，人們對于寫字樓市場的認知還有很大的提升空間。

　　中投融城營銷總監(jiān)岳智強分析認為，在西安大部分企業(yè)開發(fā)寫字樓仍然要經(jīng)歷人們了解、認知的一個過程，當這個認知過程完成之后，必將迎來西安寫字樓市場的熱銷期。當然這需要政府、媒體、企業(yè)共同的努力，只有三者形成合力才能最大限度的縮短這個認知過程。

　　寫字樓項目扎堆上市

　　未來西安寫字樓市場潛力大

　　受西安建設(shè)國際化大都市及省市共建大西安等利好政策影響，西安未來的寫字樓市場發(fā)展空間廣闊，除高新、城南和經(jīng)開三個板塊，其他區(qū)域的寫字樓市場還處于起步階段。

　　特別值得一提的是，去年隨著西安綠地中心入市，引發(fā)了業(yè)界關(guān)于超高層高端寫字樓的大討論，一時間人們將目光再次聚焦到寫字樓這個行業(yè)熱點上來，隨著綠地中心的開工建設(shè)，大明宮萬達廣場萬達中心的緊張施工以及中鐵寫字樓進駐高新等眾多大型寫字樓項目的面市，西安寫字樓市場越來越有話語權(quán)，到今年泰華地產(chǎn)攜泰華金匯時代、泰華金茂國際，中投融城國際、中鐵西安中心、都市之窗、天朗·經(jīng)開中心、恒天財智大廈、西安國際中心等項目的陸續(xù)入世，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，伴隨調(diào)控基調(diào)的不動搖、不限購，寫字樓市場或?qū)⒊掷m(xù)走熱。

　　高新區(qū)作為陜西、西安最強勁的經(jīng)濟增長極和對外開放的窗口之一，在高新區(qū)擴區(qū)以及三星項目的帶動下，預(yù)計未來仍將是西安市寫字樓市場的主戰(zhàn)場；而經(jīng)開區(qū)近年來受市政府北遷以及地鐵二號線的影響，寫字樓市場發(fā)展也很迅猛，預(yù)計未來還有很大的發(fā)展空間。由于寫字樓市場的不斷走熱，外埠品牌和本土品牌紛紛在城市新版塊拿地、規(guī)劃建設(shè)地段、配套優(yōu)越的寫字樓。

　　從西安寫字樓分布來看，出現(xiàn)了比較明顯的區(qū)域扎堆趨勢。目前，高新區(qū)是寫字樓相對集中和規(guī)?；囊粋€片區(qū)，特別是高新路、科技路以及錦業(yè)路，對商務(wù)辦公需求量很大，又有著相對優(yōu)惠的政策機制。因此，高新區(qū)較其他區(qū)域，寫字樓市場發(fā)展較快，成為西安寫字樓市場熱點版塊。

　　同時，因為行政中心的北遷及地鐵交通的便利，整個城市發(fā)展向北擴張，城北區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)也在升級。圍繞行政中心商圈的發(fā)展，很多商務(wù)辦公寫字樓正在規(guī)劃中，未來，將有大量的寫字樓入市并崛起。尤其是浐灞生態(tài)區(qū)伴隨著產(chǎn)業(yè)集群的不斷壯大，寫字樓市場也是蓄勢待發(fā)，而曲江商務(wù)區(qū)寫字樓市場甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。