隨著改革開放，人均收入水平提高，中國已基本上完成了從功能消費向體驗消費的轉(zhuǎn)型。在體驗消費時代，文化和藝術(shù)成為大眾消費的重頭戲，生活休閑化成為明顯的發(fā)展趨勢，因而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。第三產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)其實就是生活方式產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)是其中一種。

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　　從廣義上定義，旅游房地產(chǎn)是指一切與旅游相關(guān)的房地產(chǎn)項目，既包含了各類以實現(xiàn)旅游服務(wù)(包括旅游住宿、娛樂、購物、餐飲服務(wù)等)為功能的房地產(chǎn)物業(yè)，也包含旅游房地產(chǎn)開發(fā)、旅游房地產(chǎn)建設(shè)、旅游房地產(chǎn)經(jīng)營等各類以旅游為主題或內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)營活動。從狹義上定義，旅游房地產(chǎn)指消費者以旅游、度假、投資等為目的，以旅游服務(wù)實現(xiàn)投資回報，并最終以多種形式長期持有的房地產(chǎn)物業(yè)。

　　旅游房地產(chǎn)是由旅游加房地產(chǎn)而形成的房地產(chǎn)業(yè)，這種特殊房地產(chǎn)，其購買者、使用者、居住要求、餐飲提供、外部環(huán)境、配套設(shè)施等各方面與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比具有很大差異性。

　　旅游度假的本質(zhì)是對現(xiàn)實的一次逃離，對生命的一次發(fā)現(xiàn)

　　旅游，國外的稱法是leisure and tourism(休閑與旅游)。國外沒有景區(qū)、景點的概念，也沒有旅游房地產(chǎn)的概念，只有旅游目的地和度假村(resorts)的概念，實際上就是一片房地產(chǎn)，包括酒店、別墅、度假公寓和各種度假項目。

　　2008年就寫出《旅游房地產(chǎn)文集》的亞太旅游聯(lián)合會副秘書長葉昊講述了他在悉尼一個度假村的經(jīng)歷，“我們住的就是那種帶廚房的公寓，價格也不貴。大家買回油鹽醬醋自己做中餐，吃的不亦樂乎。這個公寓很小，只有一個臥室、一個客廳、一個衛(wèi)生間、一個廚房，但是推開門就是一個小花園，從花園出去是游泳池，游完泳可以躺在邊上曬太陽。當(dāng)?shù)芈眯蟹?wù)機構(gòu)提供day tour(一日游)服務(wù)，每天有不同的旅游路線，定時定點到酒店接客，即使遲到也不會超過一分鐘。不用自己找，也不用費心去組織，待在酒店里一個電話就全部搞定。每天在不同路線的車上遇到的是來自世界各地的人，很少重復(fù)，大家談天說地，愉快交流，是一種完全不同的文化體驗之旅。”

　　離開常住的地方，去體驗另外的生活環(huán)境和文化氛圍，隨心所欲，徹底放松。葉昊說：“睡覺睡到自然醒，特別能代表旅游度假的狀態(tài)，旅游房地產(chǎn)如果能塑造出這個氛圍，這個項目就是成功的。”

　　旅游房地產(chǎn)要在不破壞自然的條件下給大家提供一個優(yōu)美的環(huán)境，而不是為了賣房子

　　樓市調(diào)控政策持續(xù)至今，眾多開發(fā)商開始紛紛轉(zhuǎn)向旅游度假地產(chǎn)等領(lǐng)域，大規(guī)模圈地，大面積開發(fā)住宅。

　　在葉昊看來，這種做法是一種對資源的極大浪費。“旅游房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)最大的區(qū)別就在于其很大一部分收入來自于搞經(jīng)營，要開門納客，要有服務(wù)的介入，比如酒店、博物館、餐廳、俱樂部、游樂園等等。之所以稱為旅游房地產(chǎn)，就是要給大家提供一個觀覽、體驗的東西。如果沒有這些吸引物，旅游房地產(chǎn)就不存在。旅游房地產(chǎn)一定是度假性質(zhì)的?，F(xiàn)在很多開發(fā)商打著旅游房地產(chǎn)的旗號在海南圈地，除了做一些社區(qū)景觀之外，其他都蓋房子賣掉了，這個很糟糕。”

　　從選址到資源配置，從提供的服務(wù)類型到周邊設(shè)施的配套，都要做到人性化，房子本身倒在其次，這種旅游房地產(chǎn)做出來才是舒服的，也是我們真正需要的。現(xiàn)在國內(nèi)開始有這樣嘗試的，但離精致還差得很遠(yuǎn)。

　　“我認(rèn)為精致的東西一定要小。”中國臺灣資深建筑規(guī)劃師周家勤說，“像最早的杭州富春山居，簡簡單單改造十幾個村子就是一景，它是一個開放的空間，一個城市基因的有機組合。好山好水的地方必須尊重環(huán)境，按照每個環(huán)境的特性去發(fā)揮。我們也要求自己的每個項目因地制宜，尋找亮點和核心價值。”

　　另外，一定要分工，要讓更多小的開發(fā)商參與進(jìn)來。如果只有一家大的開發(fā)商在掌控全局，考慮到逐利和成本，他沒有辦法把所有點都管好。小開發(fā)商的好處是，第一都是當(dāng)?shù)厝?，第二它做的是小本買賣，投入的資金可能是數(shù)十年的積蓄，自然關(guān)注度會很高。這樣，成本控制到最低，服務(wù)卻能更親切、更人性化，這樣的旅游房地產(chǎn)才是健康的、成功的。“在中國臺灣很多景區(qū)都是小個體戶運作，拿一小塊地搞一個小農(nóng)場，做得很精致，不但能養(yǎng)活自己一家人，而且?guī)恿酥苓吅芏喈a(chǎn)業(yè)鏈和更多的參與者進(jìn)來。比如，中國臺灣從北到南很多家都在賣鳳梨酥，每一家都賣得很好，這個市場很大，只要你認(rèn)真去做。”

　　一座房子很漂亮，但是與周圍環(huán)境不融合，與當(dāng)?shù)厝宋臍v史傳統(tǒng)不融合，這個房子就是沒有生命力的。周家勤舉了海南的很多例子，“那么好的一片山水，按照商業(yè)的利益，在沙灘后面建造了酒店，再往后依次是別墅、聯(lián)排、小高層，到了半山腰就是30多層的高層。站在30層往下看很漂亮，但從海面往上看，很刺眼。”

　　從商業(yè)角度看并沒有錯，很多城市房地產(chǎn)也是這么做的，但是在旅游房地產(chǎn)里，這么做直接導(dǎo)致的后果是——景觀效果完全被破壞。破壞環(huán)境是有代價的，這種代價或許看得見，或許看不見，但是能體驗到。旅游房地產(chǎn)要在不破壞自然的條件下給大家提供一個優(yōu)美的環(huán)境，不是為了賣房子。

　　目前國家正在制定關(guān)于旅游度假區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和審核定級標(biāo)準(zhǔn)，將來會和旅游景區(qū)一樣定級。該標(biāo)準(zhǔn)提出“直接給旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地比例不能低于三分之一，再去掉道路、廣場、基礎(chǔ)設(shè)施，留給開發(fā)商蓋房子的用地只剩下三分之一。”作為標(biāo)準(zhǔn)制定參與者之一，葉昊坦言該標(biāo)準(zhǔn)目前推廣非常不利，一方面是國家重視不夠，另一方面是開發(fā)商阻撓。“現(xiàn)在關(guān)鍵是沒有一個強迫性機制讓他們參評，我們正在想辦法使其納入一個正常管理。”