自國務(wù)院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。我們可以觀察到2012年“營改增”起步以 來，具體分三步走，第一步是擴(kuò)圍，即“營改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴(kuò)圍，即全面推進(jìn)營改增;第二步是改制，即進(jìn)一步改革和完善增值稅制度制度;第三步是 立法。目前還處于擴(kuò)圍階段。

　　目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年營業(yè) 稅稅額1.6萬億元。鉑略財務(wù)培訓(xùn)從各渠道了解到，預(yù)計6月下旬財政部和國稅總局把四大行業(yè)的“營改增”草案上報國務(wù)院。若進(jìn)展順利，估計該草案最快可能 在未來一周內(nèi)出臺，正式的實施日期可能最早會在10月1日，最晚在明年1月1日。

　　建筑業(yè)、房地產(chǎn)稅率定為11%

　　建筑、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，兩者上下聯(lián)通，相輔相成。如果房地產(chǎn) 行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè)，那就只改上游不改下游，下游企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業(yè)業(yè) 務(wù)復(fù)雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設(shè)計方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。

　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用5%的營業(yè)稅稅率，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%，基于行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營改增”房地產(chǎn)、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。

　　問題亟待關(guān)注，配套措施跟進(jìn)

　　鉑略調(diào)查結(jié)果顯示，建筑業(yè)企業(yè)在新政實施后，稅負(fù)短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因為缺乏議價能力，無法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下游企業(yè)，在未來很可能面對險惡的生存危機(jī)。而大型建筑企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購置費。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的占比高達(dá)60%。無論是二三線城市還是一線城市的項目，土地成本都 會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。據(jù)測算，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負(fù)較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負(fù)較之前下降0.6個百分點。目前，業(yè) 界就對土地購置費采用“虛擬進(jìn)項稅”計算抵扣的呼聲很高。當(dāng)然，涉及不動產(chǎn)形態(tài)不一，企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)多樣化，以及地域化等因素影響，實際執(zhí)行效果也會存在差 異。據(jù)了解，虛擬進(jìn)項稅不太可能在本次新政中體現(xiàn)。

　　建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，由于建筑行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營等特點，建筑業(yè)進(jìn)項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題需要重視。而對于國民 經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來說，其顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產(chǎn)項目的銷項稅額與其進(jìn)項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配 和總分機(jī)構(gòu)納稅對象是需要考慮到的。