房地產(chǎn)漸成國(guó)企間游戲

　　“中小型民營(yíng)房企十分艱難，這個(gè)群體用‘喪失競(jìng)爭(zhēng)能力’來(lái)形容也不為過(guò)。”深圳一家中型民營(yíng)房企的創(chuàng)始人之一謝先生向記者表達(dá)了生存困境。

　　近日，民企代表SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也稱(chēng)，“一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國(guó)企輔助開(kāi)發(fā)，逐漸形成相對(duì)壟斷的市場(chǎng)。”經(jīng)過(guò)此輪樓市調(diào)控的洗禮之后，“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)越演越烈，國(guó)企與民企充分競(jìng)爭(zhēng)的游戲規(guī)則正逐步式微。

　　“以小博大”時(shí)代終結(jié)謝先生從上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始涉足房地產(chǎn)，當(dāng)年民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資潮呈現(xiàn)一片紅的景象，至今仍讓他津津樂(lè)道。

　　“民企是最早一撥直接去跟農(nóng)民、村委、地方政府談協(xié)議拿地的群體，憑著創(chuàng)業(yè)的憧憬和制度所提供的相對(duì)寬松的空間等有利因素，他們對(duì)價(jià)格的敏感度、價(jià)值的挖掘超前意識(shí)以及產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面都具備了很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。”謝先生回憶道，那時(shí)候民企之間才是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主體，“等要靠”的國(guó)企談不上是民企的對(duì)手。

　　深圳星河地產(chǎn)一位從業(yè)多年的高層管理人士分析稱(chēng)，最早民企從香港學(xué)來(lái)“以小博大”的開(kāi)發(fā)方式，以自己不足10%的資金利用銀行的融資渠道撬動(dòng)上億的地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，還把賣(mài)房子和蓋房子結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了充足的現(xiàn)金流。“這種模式被民企充分利用起來(lái)，即使在一個(gè)項(xiàng)目遇到困難，很快就能從另外一個(gè)項(xiàng)目爬起來(lái)，東山再起的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)，這證明了行業(yè)的活性。”他表示。

　　潘石屹公開(kāi)表示，無(wú)比懷念四五年前土地競(jìng)拍市場(chǎng)全是上市公司和民企那個(gè)時(shí)代。謝先生描述，那時(shí)候很多民企老板都因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)土地、項(xiàng)目的過(guò)程中鍛煉了業(yè)務(wù)能力，也因此獲得不少合作的機(jī)會(huì)。

　　謝先生表示，在拿地拿項(xiàng)目這些最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，民企的競(jìng)爭(zhēng)能力受到很大威脅。然而，他并不認(rèn)為這些“威脅”完全因行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致，很重要的原因是央企、國(guó)企的加入，以及這些共和國(guó)的長(zhǎng)子能獲得民企無(wú)法企及的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

　　包括謝先生、上述房企管理人士也認(rèn)為，這種非競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)首先體現(xiàn)在地方政府在土地出讓時(shí)“偏愛(ài)”大型國(guó)企，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量逐漸收緊，然而這些城市政府的這種“偏愛(ài)”尤為明顯。

　　從2009年開(kāi)始，國(guó)有資本大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，在當(dāng)年的全國(guó)總價(jià)“地王”中，超過(guò)半數(shù)被具有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商拿下。統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托基金和政府基金已謀劃向房地產(chǎn)物業(yè)投資領(lǐng)域進(jìn)軍。

　　央企加快搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的勢(shì)頭并沒(méi)有緊隨著“非房地產(chǎn)主業(yè)央企退房”規(guī)定落實(shí)而得到改善。

　　有媒體統(tǒng)計(jì)，從2012年9月到2013年1月27日之間，北京市共成交涉及住宅用途的經(jīng)營(yíng)性用地29宗。其中，19宗為國(guó)企獲得，占比為65.5%，土地成交面積為約244.7萬(wàn)平米，占比為71.7%。

　　廣州2012年出讓的100多宗土地中，企業(yè)的拿地?zé)崆樵诘谒募径缺憩F(xiàn)得十分高漲，不少民企也有參與，然而，在成交宗數(shù)、成交金額等指標(biāo)中，民企卻不比國(guó)企。

　　“在土地出讓中，特別是定向土地出讓中，民企參與的活躍程度仍然存在，然而，相比之下，國(guó)企的政府資源和背景更容易拿到優(yōu)質(zhì)資源，甚至有些地方政府以考核拉動(dòng)多少家國(guó)字輩的房企進(jìn)駐投資作為政績(jī)考察的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。”廣東省國(guó)土資源廳一位官員表示。

　　民企退向何方?

　　國(guó)企拿地的優(yōu)勢(shì)逐漸在國(guó)企銷(xiāo)售規(guī)模中體現(xiàn)。一份根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所作的統(tǒng)計(jì)顯示，北京城建、中海、保利、首開(kāi)、中國(guó)鐵建、中化方興等國(guó)企搶占了2012年北京房企商品房銷(xiāo)售金額排行榜的前十名，民企只有龍湖、SOHO中國(guó)，比2011年減少一家。數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)老大萬(wàn)科在北京已跌出前三，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的合作方均是國(guó)企。

　　據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，在廣州2012年房企商品房銷(xiāo)售金額排名中，國(guó)企背景的房企搶占了4個(gè)席位，較2011年增加一個(gè)席位，并且這些房企的排名逐漸上升。而央企保利地產(chǎn)取代了2011年的銷(xiāo)售冠軍碧桂園，更刷新了廣州銷(xiāo)售金額的紀(jì)錄，而具有國(guó)資背景的上市公司萬(wàn)科排名第二。

　　“民企的融資需求無(wú)法滿(mǎn)足。”廣州一位曾在國(guó)資背景廣州市城建投資集團(tuán)任職的人士王先生表示，在銀行等融資機(jī)構(gòu)眼中，在行政、資源占?jí)艛鄡?yōu)勢(shì)的國(guó)企的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是最低的，在地方政府的扶持國(guó)資發(fā)展的配合下，他們更容易獲得資金的注入。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，如果在房地產(chǎn)行業(yè)里頭有壟斷的話(huà)，價(jià)格上不存在，行政上也不存在，但是在金融上存在，特別是國(guó)有銀行信貸向大型國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象更嚴(yán)重。

　　“在銀根松動(dòng)的時(shí)候，大家從銀行獲得資金的實(shí)力相差不大，在銀根收縮的時(shí)候，資金作為‘以小博大’的另一個(gè)撬動(dòng)點(diǎn)，將會(huì)對(duì)民企產(chǎn)生更大的壓力。然而，有國(guó)企背景的房企不僅更容易受到銀行資金的青睞，獲取資金的時(shí)限也會(huì)更寬松，他們更可以直接通過(guò)其擁有的壟斷型資產(chǎn)獲得足夠的資金支持，光是融資成本這一塊就不是與民企站在同一條起跑線(xiàn)上。”王先生稱(chēng)。

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪表示，前十年房企高速增長(zhǎng)大部分是來(lái)自于土地增值帶來(lái)的紅利，而房企的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上土地增值。這并不是一個(gè)良性循環(huán)。未來(lái)十年，盈利模式將發(fā)生巨大變化。一線(xiàn)城市，未來(lái)將成為大房企的壟斷市場(chǎng)。高價(jià)地意味著沒(méi)有天量的低成本資金是冒不起風(fēng)險(xiǎn)的。“二三線(xiàn)城市才是中小房企競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。”他強(qiáng)調(diào)。

　　民營(yíng)房企是最早進(jìn)軍二三線(xiàn)城市的群體，這些新開(kāi)辟的市場(chǎng)也成為不少房企轉(zhuǎn)型的新方向，隨后才引領(lǐng)了國(guó)企軍團(tuán)進(jìn)駐。早年，這些早早進(jìn)駐非一線(xiàn)城市的房企優(yōu)勢(shì)明顯，然而，隨著競(jìng)爭(zhēng)逐漸變得激烈，在這些城市投資開(kāi)發(fā)也會(huì)面臨在一線(xiàn)城市同樣的問(wèn)題，融資資源、行政資源等影響下，民企和國(guó)企的實(shí)力逐漸拉近。

　　“在議價(jià)能力、吸納市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力等方面，民企還需要花費(fèi)大量的精力與國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)。”廣東佛山金融高新區(qū)行政機(jī)構(gòu)人士曾表示。

　　因此，包括謝先生在內(nèi)的多家中型房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，尤其是減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴(lài)。謝先生表示，最初他把手上的二三線(xiàn)城市土地資源、項(xiàng)目轉(zhuǎn)售出去，是因?yàn)?ldquo;較大的房企出得起價(jià)格，通過(guò)轉(zhuǎn)售獲得的利潤(rùn)比自己經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要多，而且開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)十分大，如今的融資環(huán)境，一般的民營(yíng)房企有承受的能力。”謝先生稱(chēng)。

　　與謝先生作出類(lèi)似選擇的還有廣東佛山市某中型民營(yíng)房企，該企業(yè)的高層肖先生透露，隨著項(xiàng)目逐步被收購(gòu)，公司獲得新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少，公司里跟房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)也逐步減少，并已經(jīng)開(kāi)始向旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。