5.應(yīng)該說“長效機(jī)制”的說法由來已久，2013年7月，國務(wù)院發(fā)展研究中心召開了一場關(guān)于“長效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評估會(huì)，2015年4月30日的政治局會(huì)議也提過。我們非常關(guān)心，這次什么時(shí)候能落實(shí)？

　　倪鵬飛：一方面，長效機(jī)制目標(biāo)是明確的，但它是一個(gè)嶄新的東西，在中國這個(gè)巨型國家的國情下，具體應(yīng)該是什么樣怎樣建，都是未知的，牽一發(fā)而動(dòng)全身，確確實(shí)實(shí)需要一個(gè)探索，所以肯定會(huì)有困難、猶豫和擔(dān)心。另一方面，最關(guān)鍵的是：長效機(jī)制是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制，涉及利益調(diào)整，會(huì)受到很大阻力。

　　在以往，遇到嚴(yán)重的問題時(shí)，想到的是建立長效機(jī)制，但總認(rèn)為在市場問題嚴(yán)重的時(shí)候，時(shí)機(jī)不成熟并且解決眼前的問題效果慢。所以，總是試圖采取行政措施先解決眼前問題，然后爭取時(shí)間進(jìn)行改革，但是當(dāng)問題緩和了因?yàn)槔嬲{(diào)整等難度，我們又缺乏了壓力和動(dòng)力。

　　我認(rèn)為這次之所以提出建立長效機(jī)制的問題，可以從客觀和主觀兩個(gè)層面來解釋和判斷。第一，從客觀上來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)問題已經(jīng)到了非建立不可的程度，問題越拖越被動(dòng)，越拖積累越嚴(yán)重，甚至已經(jīng)觸碰了國家發(fā)展底線。十年前，推出時(shí)機(jī)更好，但是沒有壓力和動(dòng)力。第二，從主觀上來看，黨中央國務(wù)院形成了非常統(tǒng)一的認(rèn)識，認(rèn)識了這個(gè)問題的重要性，緊迫性，18大以來的一系列舉措，也顯示中央定了干的決心和魄力。所以，相信這一次長效機(jī)制建設(shè)，應(yīng)該是能有明顯推進(jìn)。

　　那按照十八屆三中全會(huì)的要求，要在2020年建立成熟定型的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，各個(gè)方面都要在這個(gè)時(shí)間完成。那么，期待至少在2020年，一套房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制有可能實(shí)現(xiàn)基本形成。

　　但實(shí)際上，這個(gè)問題的復(fù)雜性、艱巨性和不確定性也是可以預(yù)計(jì)的。理論上講得很好很清楚，但是由于它涉及一些基礎(chǔ)性制度，巨型國家又國情特殊，要建立符合自己國情的這樣的一套機(jī)制，還是有一個(gè)過程的。即使有決心，機(jī)制一下子建得對不對，也還是一個(gè)問題。住房制度改革過去曾經(jīng)就走過彎路，所有肯定是有一個(gè)摸索的過程。

　　6.記者：那您認(rèn)為現(xiàn)在是推出“長效機(jī)制”的最佳時(shí)機(jī)嗎？

　　倪鵬飛：最好的時(shí)機(jī)就是現(xiàn)在，越早越好。

　　記者：越早越好？有學(xué)者觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候最適合推出。

　　倪鵬飛：對，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，我們有條件，但是我們沒有動(dòng)力，沒有壓力，沒有倒逼。建立長效機(jī)制也需要一個(gè)機(jī)制，這個(gè)機(jī)制就是倒逼的機(jī)制。如果從倒逼機(jī)制考慮，最危險(xiǎn)的時(shí)候或者是最嚴(yán)峻的，其實(shí)是改革和建立新機(jī)制的最好時(shí)機(jī)和最佳窗口。

　　7.記者：然而目前也有一些對建立“長效機(jī)制”悲觀的聲音，認(rèn)為“積重難返”，您怎么看？

　　倪鵬飛：確實(shí)也有悲觀的觀點(diǎn)，我覺得基于過去的經(jīng)驗(yàn)和慣性思維，確實(shí)能推導(dǎo)出這樣的一個(gè)悲觀的結(jié)論來。但我還是堅(jiān)持我剛才說的，我們改革之所以過去沒有改，是因?yàn)檫€沒有到最危險(xiǎn)的時(shí)候，到危險(xiǎn)的時(shí)候，到了我們不得不改的時(shí)候，沒有退路的時(shí)候，我們就要改了。

　　記者：像國外市場比較成熟的，比如美國也有樓市泡沫。中國即使及時(shí)采取了這些措施，樓市的問題能徹底解決嗎？

　　倪鵬飛：這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的問題，因?yàn)槭袌鍪前l(fā)展的，復(fù)雜的，也是多變的，還有許多創(chuàng)新。所謂“魔高一尺，道高一丈”，房地產(chǎn)市場變化，長效機(jī)制建設(shè)永遠(yuǎn)在路上。長效機(jī)制不是一勞永逸、一成不變的，它必須隨著時(shí)間、條件的變化而不斷豐富、發(fā)展和完善。尤其是政府調(diào)節(jié)與監(jiān)管機(jī)制要不斷隨之變化，這樣才有可能保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　8.具體到明年，您認(rèn)為可以從哪方面具體開展建立“長效機(jī)制”？

　　倪鵬飛：從我的建議來說，在幾個(gè)層面上都可以展開。

　　第一，土地的層面，首先，現(xiàn)在尤其是一二線城市的土地的供應(yīng)矛盾，土地的供求機(jī)制，即人地掛鉤的機(jī)制可以推進(jìn)。比如國土部是不是可以測算一個(gè)一二三四線城市人均占用土地或者是占有居住用地的大致標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看各地缺多少，相應(yīng)增加供給或者盤活存量。其次，競爭機(jī)制，二級市場的土地儲(chǔ)備制度可稍微做一些改革，取消政府已經(jīng)出讓的經(jīng)營性用途土地政府再回購儲(chǔ)備的制度，這樣不僅存量土地有望大量釋放出來，而且多元主體可以自由交易，打破壟斷形成競爭性市場。至于土地拍賣的價(jià)格機(jī)制，應(yīng)鼓勵(lì)各地已經(jīng)開展的進(jìn)行創(chuàng)新探索。再一個(gè)就是完善市場監(jiān)管機(jī)制，如規(guī)定開發(fā)商必須用自有資金進(jìn)行拍地，需要建立使地方政府有動(dòng)力監(jiān)管并且監(jiān)管能夠到位的機(jī)制。

　　第二，在稅收方面，應(yīng)該加快立法進(jìn)程，積極創(chuàng)造條件，盡快在房價(jià)上漲的城市率先推出房地產(chǎn)稅，起步階段可以將起征點(diǎn)適度提高，然后逐步完善和鋪開。還可以修改交易環(huán)節(jié)稅率，根據(jù)住房持有時(shí)間長短拉開檔次，并穩(wěn)定下來。至于對基本居住需求稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼方面，也要規(guī)范化、科學(xué)化和穩(wěn)定化。

　　第三，金融方面，首先，制定各類金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督規(guī)則，完善三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)的各自金融監(jiān)管和相互協(xié)調(diào)配合監(jiān)管的制度。堵塞各類金融機(jī)構(gòu)自己通過制度漏洞和縫隙違規(guī)、違法流入樓市。 其次，確定既支持住房消費(fèi)又有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)的各類杠桿率標(biāo)準(zhǔn)。比如住房抵押貸款首付比例要保持在合理、穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)可控的水平，立即取消一、二線城市的房貸利率政策優(yōu)惠。再次，要加快建立多層次資本市場的步伐。