從政治局會議提出建立房地產(chǎn)發(fā)展“長效機制”,到中央經(jīng)濟工作會議首次明確房地產(chǎn)長效機制五大手段,再到近期的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議“首次直提抑制房價泡沫”,近期樓市最熱的莫過于四個字“長效機制”。如何建立適合市場發(fā)展和符合國情的長效機制?鳳凰財經(jīng)專訪中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛,詳解房價泡沫解決方案建議。以下是倪鵬飛觀點整理:
1.記者:中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機制五大手段,其中關(guān)于“土地手段”方面,核心應(yīng)解決什么問題?
倪鵬飛:中央經(jīng)濟工作會議提出“長效機制五大手段”,可以說是在對房地產(chǎn)問題及其調(diào)控的反思基礎(chǔ)上,下決心采取的根源性和系統(tǒng)性的舉措。會議對“樓市的表態(tài)”及其相關(guān)措施的提出,首先顯示在經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略上做出了適度的微調(diào)。比如:更加強調(diào)全面小康經(jīng)濟以外的方面,重新定位房地產(chǎn)屬性,對大城市與中小城市關(guān)系的有新意的表述。同時,更加強調(diào)從深層次的基礎(chǔ)制度和機制關(guān)鍵方面的構(gòu)建上解決房地產(chǎn)問題。
房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的長效機制是指在一系列規(guī)范、穩(wěn)定和配套的制度體系下,房地產(chǎn)市場主體與監(jiān)管主體內(nèi)部及之間出于自身利益追求所形成的,使房地產(chǎn)市場保持長期穩(wěn)健發(fā)展的相互關(guān)系與作用機理。我認(rèn)為,長效機制包括兩方面:第一,市場機制是市場主體在市場上通過自由競爭與自由交換,來配置資源和分配利益機制。主要包括競爭機制、價格機制、供求機制與風(fēng)險機制。第二,政府機制是指國家和政府運用國家權(quán)力系統(tǒng)通過經(jīng)濟、行政和法律等手段,制定和實施社會運行規(guī)則,從而影響市場主體及政府主體內(nèi)部及相互間關(guān)系,來配置資源和分配利益的機制。
土地方面,從機制上來說,作為一個市場,需要解決三個問題:第一,建立充分競爭機制。打破壟斷,包括一級市場和二級市場。
一級市場來看,過去的經(jīng)營性土地,入市方式采取的是地方政府征收農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有后,再獨家出讓土地使用權(quán)。目前一些地區(qū)在試點“農(nóng)村集體建設(shè)用地”在不改變集體所有權(quán)性質(zhì)的情況下使用權(quán)直接入市,與國有土地使用權(quán)同地、同權(quán)、同價。深化這一改革,可以打破一級土地市場壟斷,形成有效競爭的市場機制。
二級市場來看,尤其是一、二線城市目前新增建設(shè)用地大幅減少,二級市場將成為主導(dǎo)。由于土地儲備制度存在,政府先從土地使用權(quán)持有者手中,收回儲備,然后再轉(zhuǎn)讓新的使用者。導(dǎo)致土地的二、三級級市場也是壟斷。這種制度形成的利益機制,也導(dǎo)致目前有很多閑置和低效用地沒有動力入市。
我認(rèn)為,改革取消經(jīng)營性用地土地儲備制度。規(guī)劃用于經(jīng)營性的用地,土地使用權(quán)持有者通過交納相關(guān)的轉(zhuǎn)性、交易等相關(guān)的稅費,通過土地市場自由進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種機制調(diào)動了市場主體自動盤活土地存量、優(yōu)化土地配置的積極性,而且還打破了市場二級市場的壟斷。
第二,完善供求的機制。長期內(nèi)供給與需求應(yīng)該相互適應(yīng),但是由于一方面土地是不可再生資源具有稀缺性,另一方面,土地一級市場的供給主體是政府,因此,供求機制建立十分重要。建立人地掛鉤制度實際上是完善供求機制。根據(jù)人口的流入或者流出的數(shù)量確定土地指標(biāo)的增加或者減少的數(shù)量。為此,建議國土部應(yīng)該會同相關(guān)部門及其科研單位,研究制定不同層級的城市人均用地標(biāo)準(zhǔn),進而在總量不超越紅線的標(biāo)準(zhǔn)下,逐步調(diào)整和各城市的用地規(guī)模及增減幅度。與此同時,通過土地用途結(jié)構(gòu)和容積率的調(diào)整,也可以完善供求。
第三,土地市場的價格機制。需要完善賣價高者得簡單的土地拍賣制度,建立相關(guān)的配套制度。目前各地都在進行多種探索,通過在資金要求、后續(xù)開發(fā)等方面明確、細(xì)化相關(guān)制度。形成符合中國國情、自動趨向合理的定價體制。
在政府機制方面,需要建立利益調(diào)節(jié)機制(如規(guī)定房價超過合理水平,由政府從土地出讓金中拿出資金補貼首套房購房者的機制)和土地市場的監(jiān)管機制。
2.除了土地手段,涉及面比較廣的金融手段,您認(rèn)為它的指向哪些層面的問題?
倪鵬飛:金融層面,既涉及住房金融本身,又涉及整個金融制度體系??傮w上來說,在市場機制方面,它也存在充分競爭的問題、價格市場化、供求匹配、風(fēng)險控制問題,即供給機制、價格機制、競爭機制和風(fēng)險機制四個方面的機制問題。
我想重點強調(diào)的是杠桿率。房地產(chǎn)市場離不開金融市場,因為住房是價值巨大的耐用消費品,也是長期消費,所以需要建立一個“短借長還”的機制。這個機制中應(yīng)該設(shè)定合理的杠桿率,從使融資保持在風(fēng)險可控的范圍內(nèi)。目前杠桿率的設(shè)置比較隨意,經(jīng)濟形勢不好了,降低杠桿率,一套首付變成20%甚至零首付,二套三套也降的很低。房地產(chǎn)過熱的時候大幅提升杠桿率,二套三套提高到70%-100%,這都不是一個長期的制度安排。必須確立一個合理、穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn),比如說首套房的首付30%,即有利于支持消費,降低違約風(fēng)險,又有利于限制投機。
另外,在競爭、供求和價格機制方面,第一,需要完善多層次的資本市場體系。形成多元化的投資渠道和多樣化的投資工具,通過資產(chǎn)供給多樣化市場資產(chǎn)市場的充分競爭,降低住房資產(chǎn)過度投機。第二,利率市場化,包括住房抵押貸款利率,利率調(diào)整應(yīng)由市場決定,根據(jù)市場形勢進行調(diào)整,第三,供求機制方面,目前是資金的供給需求都遠遠大于房地產(chǎn)實際的實際需要。所以,才導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。解決這一問題,涉及宏觀層面建立貨幣供給的內(nèi)生約束機制,微觀層面涉及建立金融機構(gòu)資金流向房地產(chǎn)的內(nèi)生約束機制,深層次上需要完善金融機構(gòu)的公司治理,讓潛在風(fēng)險能夠起到對公司短期決策的有效約束。
在內(nèi)生約束機制難以很快建立情況下,必須加快完善政府的監(jiān)管與調(diào)節(jié)機制。另外當(dāng)前五大手段中的投資層面,我理解與金融方面相關(guān)。
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