從政治局會議提出建立房地產(chǎn)發(fā)展“長效機制”，到中央經(jīng)濟工作會議首次明確房地產(chǎn)長效機制五大手段，再到近期的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議“首次直提抑制房價泡沫”，近期樓市最熱的莫過于四個字“長效機制”。如何建立適合市場發(fā)展和符合國情的長效機制？鳳凰財經(jīng)專訪中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，詳解房價泡沫解決方案建議。以下是倪鵬飛觀點整理：

　　1.記者：中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機制五大手段，其中關(guān)于“土地手段”方面，核心應(yīng)解決什么問題？

　　倪鵬飛：中央經(jīng)濟工作會議提出“長效機制五大手段”，可以說是在對房地產(chǎn)問題及其調(diào)控的反思基礎(chǔ)上，下決心采取的根源性和系統(tǒng)性的舉措。會議對“樓市的表態(tài)”及其相關(guān)措施的提出，首先顯示在經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略上做出了適度的微調(diào)。比如：更加強調(diào)全面小康經(jīng)濟以外的方面，重新定位房地產(chǎn)屬性，對大城市與中小城市關(guān)系的有新意的表述。同時，更加強調(diào)從深層次的基礎(chǔ)制度和機制關(guān)鍵方面的構(gòu)建上解決房地產(chǎn)問題。

　　房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的長效機制是指在一系列規(guī)范、穩(wěn)定和配套的制度體系下，房地產(chǎn)市場主體與監(jiān)管主體內(nèi)部及之間出于自身利益追求所形成的，使房地產(chǎn)市場保持長期穩(wěn)健發(fā)展的相互關(guān)系與作用機理。我認(rèn)為，長效機制包括兩方面：第一，市場機制是市場主體在市場上通過自由競爭與自由交換，來配置資源和分配利益機制。主要包括競爭機制、價格機制、供求機制與風(fēng)險機制。第二，政府機制是指國家和政府運用國家權(quán)力系統(tǒng)通過經(jīng)濟、行政和法律等手段，制定和實施社會運行規(guī)則，從而影響市場主體及政府主體內(nèi)部及相互間關(guān)系，來配置資源和分配利益的機制。

　　土地方面，從機制上來說，作為一個市場，需要解決三個問題：第一，建立充分競爭機制。打破壟斷，包括一級市場和二級市場。

　　一級市場來看，過去的經(jīng)營性土地，入市方式采取的是地方政府征收農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有后，再獨家出讓土地使用權(quán)。目前一些地區(qū)在試點“農(nóng)村集體建設(shè)用地”在不改變集體所有權(quán)性質(zhì)的情況下使用權(quán)直接入市，與國有土地使用權(quán)同地、同權(quán)、同價。深化這一改革，可以打破一級土地市場壟斷，形成有效競爭的市場機制。

　　二級市場來看，尤其是一、二線城市目前新增建設(shè)用地大幅減少，二級市場將成為主導(dǎo)。由于土地儲備制度存在，政府先從土地使用權(quán)持有者手中，收回儲備，然后再轉(zhuǎn)讓新的使用者。導(dǎo)致土地的二、三級級市場也是壟斷。這種制度形成的利益機制，也導(dǎo)致目前有很多閑置和低效用地沒有動力入市。

　　我認(rèn)為，改革取消經(jīng)營性用地土地儲備制度。規(guī)劃用于經(jīng)營性的用地，土地使用權(quán)持有者通過交納相關(guān)的轉(zhuǎn)性、交易等相關(guān)的稅費，通過土地市場自由進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種機制調(diào)動了市場主體自動盤活土地存量、優(yōu)化土地配置的積極性，而且還打破了市場二級市場的壟斷。

　　第二，完善供求的機制。長期內(nèi)供給與需求應(yīng)該相互適應(yīng)，但是由于一方面土地是不可再生資源具有稀缺性，另一方面，土地一級市場的供給主體是政府，因此，供求機制建立十分重要。建立人地掛鉤制度實際上是完善供求機制。根據(jù)人口的流入或者流出的數(shù)量確定土地指標(biāo)的增加或者減少的數(shù)量。為此，建議國土部應(yīng)該會同相關(guān)部門及其科研單位，研究制定不同層級的城市人均用地標(biāo)準(zhǔn)，進而在總量不超越紅線的標(biāo)準(zhǔn)下，逐步調(diào)整和各城市的用地規(guī)模及增減幅度。與此同時，通過土地用途結(jié)構(gòu)和容積率的調(diào)整，也可以完善供求。

　　第三，土地市場的價格機制。需要完善賣價高者得簡單的土地拍賣制度，建立相關(guān)的配套制度。目前各地都在進行多種探索，通過在資金要求、后續(xù)開發(fā)等方面明確、細(xì)化相關(guān)制度。形成符合中國國情、自動趨向合理的定價體制。

　　在政府機制方面，需要建立利益調(diào)節(jié)機制（如規(guī)定房價超過合理水平，由政府從土地出讓金中拿出資金補貼首套房購房者的機制）和土地市場的監(jiān)管機制。

　　2.除了土地手段，涉及面比較廣的金融手段，您認(rèn)為它的指向哪些層面的問題？

　　倪鵬飛：金融層面，既涉及住房金融本身，又涉及整個金融制度體系?？傮w上來說，在市場機制方面，它也存在充分競爭的問題、價格市場化、供求匹配、風(fēng)險控制問題，即供給機制、價格機制、競爭機制和風(fēng)險機制四個方面的機制問題。

　　我想重點強調(diào)的是杠桿率。房地產(chǎn)市場離不開金融市場，因為住房是價值巨大的耐用消費品，也是長期消費，所以需要建立一個“短借長還”的機制。這個機制中應(yīng)該設(shè)定合理的杠桿率，從使融資保持在風(fēng)險可控的范圍內(nèi)。目前杠桿率的設(shè)置比較隨意，經(jīng)濟形勢不好了，降低杠桿率，一套首付變成20%甚至零首付，二套三套也降的很低。房地產(chǎn)過熱的時候大幅提升杠桿率，二套三套提高到70%-100%，這都不是一個長期的制度安排。必須確立一個合理、穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，比如說首套房的首付30%，即有利于支持消費，降低違約風(fēng)險，又有利于限制投機。

　　另外，在競爭、供求和價格機制方面，第一，需要完善多層次的資本市場體系。形成多元化的投資渠道和多樣化的投資工具，通過資產(chǎn)供給多樣化市場資產(chǎn)市場的充分競爭，降低住房資產(chǎn)過度投機。第二，利率市場化，包括住房抵押貸款利率，利率調(diào)整應(yīng)由市場決定，根據(jù)市場形勢進行調(diào)整，第三，供求機制方面，目前是資金的供給需求都遠遠大于房地產(chǎn)實際的實際需要。所以，才導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。解決這一問題，涉及宏觀層面建立貨幣供給的內(nèi)生約束機制，微觀層面涉及建立金融機構(gòu)資金流向房地產(chǎn)的內(nèi)生約束機制，深層次上需要完善金融機構(gòu)的公司治理，讓潛在風(fēng)險能夠起到對公司短期決策的有效約束。

　　在內(nèi)生約束機制難以很快建立情況下，必須加快完善政府的監(jiān)管與調(diào)節(jié)機制。另外當(dāng)前五大手段中的投資層面，我理解與金融方面相關(guān)。