三里屯的冰火兩重天

　　三里屯是北京最繁華的“夜場(chǎng)”，更是白領(lǐng)、小資和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，兩個(gè)著名的商業(yè)項(xiàng)目隔街相望：它們?cè)诘乩砦恢蒙蠋缀鯖](méi)有優(yōu)劣之分，但以工體北路這條分割線為起點(diǎn)分別走進(jìn)這兩個(gè)項(xiàng)目，很容易發(fā)現(xiàn)三里屯SOHO門(mén)可羅雀，三里屯VILLAGE時(shí)尚繁華……所有去過(guò)三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出這樣疑問(wèn)：兩個(gè)項(xiàng)目近在咫尺，為何天差地別？

　　三里屯SOHO這個(gè)開(kāi)業(yè)數(shù)年的項(xiàng)目，但無(wú)論是臨街的“旺鋪”還是二三樓的大型商鋪，經(jīng)營(yíng)狀況幾乎如出一轍：這個(gè)外表光鮮的建筑群雖然有著得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境，可是卻顯得冷冷清清，毫無(wú)人氣：五個(gè)購(gòu)物中心超過(guò)三分之一的店鋪沒(méi)有出租，有的樓層出租率甚至不到一半。一個(gè)個(gè)空蕩蕩、鎖著門(mén)的商鋪因無(wú)人打掃，顯得格外破落。許多商鋪的顯眼位置都貼著“業(yè)主直租”、“低價(jià)出租”、“轉(zhuǎn)租”等出租小廣告。一些店鋪雖然依舊開(kāi)門(mén)迎客，但幾乎都門(mén)可羅雀。放眼望去，偌大的購(gòu)物中心里，只有三三兩兩的顧客漫無(wú)目的的閑逛著。

　　而三里屯Village的入住率早已達(dá)到90%以上，在這里，包括蘋(píng)果在國(guó)內(nèi)的首家體驗(yàn)店，川久保玲、MiuMiu等充滿新意的店鋪一家接一家，從矗立在商區(qū)入口處標(biāo)志性的優(yōu)衣庫(kù)旗艦店到不定期舉辦展覽演出的橙色大廳，三里屯Village自開(kāi)業(yè)以來(lái)因其鮮明的特點(diǎn)，早已成為北京最“潮”的區(qū)域之一。

　　為什么有關(guān)黃金地段的理論在北京的工體北路都失靈了？為什么人們都喜歡去三里屯VILLAGE，卻繞過(guò)三里屯SOHO？

　　復(fù)雜的“商業(yè)綜合體”

　　當(dāng)我們提到那些顧客非常買(mǎi)賬的“首家體驗(yàn)店”、“全球最大旗艦店”等等詞匯時(shí)，其實(shí)他們都在描述一個(gè)東西——業(yè)態(tài)。什么是業(yè)態(tài)?通俗來(lái)講就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、專賣(mài)店、便利店甚至自動(dòng)售貨機(jī)都算是一種業(yè)態(tài)。

　　業(yè)態(tài)跟一個(gè)商圈的紅火有關(guān)系嗎？答案是肯定的，在當(dāng)下，人們的消費(fèi)購(gòu)物早已不滿足于逛街本身，越來(lái)越多的人更看重一個(gè)商圈的購(gòu)物體驗(yàn)，在現(xiàn)在這個(gè)大路貨泛濫的時(shí)代，一個(gè)商圈如果有“旗艦店”、“國(guó)內(nèi)首家”、“全球最大”的噱頭，往往能從一堆品牌同質(zhì)化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。

　　當(dāng)你本來(lái)打算在三里屯SOHO選購(gòu)一件衣服時(shí)，驚奇的發(fā)現(xiàn)書(shū)店、內(nèi)衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同業(yè)態(tài)同時(shí)出現(xiàn)在一層！購(gòu)物體驗(yàn)相當(dāng)差，而在對(duì)面的三里屯Village，一條街上的各種潮牌大牌卻能讓你充分享受一站式購(gòu)物的樂(lè)趣，兩者一對(duì)比，相信絕大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)毫不猶豫的選擇三里屯Village。　

三里屯SOHO內(nèi)混亂的業(yè)態(tài)，無(wú)色塊商鋪為閑置商鋪

　　那三里屯SOHO為什么沒(méi)有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業(yè)綜合體的招商問(wèn)題，招商的好壞，關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗。引進(jìn)的廠商和品牌需要符合整個(gè)項(xiàng)目的定位；如果購(gòu)物中心的目標(biāo)消費(fèi)群體的是青年，那引進(jìn)一些中老年的服飾品牌就會(huì)顯得不倫不類，定位不明。所以，招商還跟開(kāi)發(fā)商在前期謹(jǐn)慎而嚴(yán)密的業(yè)態(tài)定位有關(guān)，在類似三里屯SOHO和Village這樣的商業(yè)綜合體里，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)針對(duì)性地開(kāi)發(fā)、擁有、管理、運(yùn)營(yíng)多種業(yè)態(tài)，那業(yè)態(tài)搭配成功的因素是什么呢?有人會(huì)想到比例，有人會(huì)想到種類數(shù)量，其實(shí)這些都不是最關(guān)鍵的因素，最關(guān)鍵的因素在于夠把各種業(yè)態(tài)融為一體，來(lái)體現(xiàn)零售商業(yè)的功能。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)效果，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇了一種稱為“商業(yè)物業(yè)”的城市商業(yè)綜合體的管理模式，在這種運(yùn)作模式下，投資方需要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源;通俗來(lái)講，就是得先建房，投資建造舒適方便的休閑、購(gòu)物場(chǎng)所；之后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)成立專門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的商鋪進(jìn)行管理，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)這種方式賺取長(zhǎng)期收益。而三里屯Village的開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)正是采取這種只租不售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。