然而，對商鋪的運作模式還有只售不租和租售結合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。國內商業(yè)地產的主要模式其實是整體出售銷。究其原因：一般商業(yè)綜合體之中的寫字樓配套對商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、后期的經營的要求不高，出售商鋪開發(fā)商可以快速回籠資金。而國內開發(fā)商本身就缺乏長期經營的意識和耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數的選擇。然而從行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，越來越多開發(fā)商意識到只有把握住產權，不急于回籠資金，才能獲取長遠的利潤，因此對越來越多的開發(fā)商開始積累對項目的長期經營能力，采取只租不售的方式。

　　只租不售的商業(yè)模式沒有成為國內主流的另一個重要原因是這種模式對開發(fā)商的組織能力要求非常高，如果缺少對產品的定義、對業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，項目的風險就會非常大。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內的大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)構成、配比較為復雜，對規(guī)劃設計要求非常高;招商過程也很復雜，需要聚攏大量的商業(yè)資源;營運維護非常煩瑣，如果說住宅地產只要建起來賣出去就算成功的話，商業(yè)地產的開業(yè)只是算剛開始。還要面臨后期營業(yè)過程中的諸多問題。

　　“中國的開發(fā)商不懂商業(yè)地產的預熱，把風險全部轉嫁給商戶。成熟的運營商會拒絕一些商戶的進入，只有價值觀、業(yè)態(tài)和項目相比配，才會引進。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國內開發(fā)商，會選擇付得起租金的租戶?！?——王榮

　　商業(yè)地產開發(fā)過程中招商的復雜，太古地產估計是深有體會，他們在Village租戶的選擇上也是煞費苦心。因為三里屯Village南區(qū)的業(yè)態(tài)定位就是要時尚，所以在南區(qū)沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時尚的、國際化的業(yè)態(tài)。而在北區(qū)則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對奢侈的品牌進行業(yè)態(tài)組合。在前期招商過程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒絕了，太古地產中國行政總裁白德里曾說過：“我們花了大量的時間想象，如果顧客走進VILLAGE，在某些地方他想看到什么樣的店?！比欢?，招商中真正困難的是如何招到國內國際知名品牌。大品牌商家的進場要求都比較苛刻，要求很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因為他們很清楚，一個商業(yè)項目投入運營，需要3至5年的市場培育才能走向繁榮，這是非常普遍的市場規(guī)律，也被稱為養(yǎng)商期，如果開業(yè)初期同時面對來自市場的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養(yǎng)商期的。

　　太古VILLAGE在最初的養(yǎng)商期也經歷過忐忑。因為和三里屯SOHO幾乎同時開張，在招商階段可以說要競爭同一個群體的租客。在一個商業(yè)綜合體項目中，由于商家經營商品的種類和利潤不同，開發(fā)商對承租戶并非以單一標準來收取租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。而開發(fā)商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。而太古對商戶們拿出了非常有吸引人的租金優(yōu)惠，在VILLAGE剛開業(yè)時，租戶并不用支付固定的租金，而是根據營業(yè)額的漲幅按比例支付，這樣，太古的議價能力也會隨著VILLAGE品牌的增強而增加。

　　SOHO中國在三里屯SOHO則選擇了整體出售模式，建好房子，一賣了之。這種做法有很大的弊端：SOHO中國在出售商鋪時并沒有做好詳細、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃;分散出售的模式注定了SOHO中國難以實現一般商業(yè)地產“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一出租”的愿望。商鋪出售后，由于產權分散，業(yè)態(tài)的布局不好協(xié)調，當業(yè)主各自引入的不同業(yè)態(tài)會導致整個商場的業(yè)態(tài)難以定位，很難逃脫管理混亂、檔次下降的命運，對經營很不利。

　　潘石屹本人曾為他的經營模式拋出了市場決定論的解釋，他認為商鋪無須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪自由出租，自然淘汰，最終都會走向繁榮。他列舉了國內外的若干商業(yè)街以及建外SOHO等例子來證明自己理論的正確。這種“無為而治”的理論看似有道理，仔細分析發(fā)現，商業(yè)街以及類似建外SOHO形式的沿街商鋪是可以無為而治的，但三里屯SOHO的產品形式跟建外SOHO相比已經發(fā)生了本質的變化，不再是沿街商鋪，而是垂直的整體室內商業(yè)物業(yè)。對于三里屯SOHO這樣的商業(yè)物業(yè)，必須有專業(yè)的商業(yè)管理公司或運營主體來統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、推廣和管理，潘石屹的“無主題、無主力店、無商業(yè)管理”的商業(yè)地產“三無模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。

　　當太古地產花了大量精力去和篩選商家和商家談判的時候，SOHO中國把精力放在了賣房子這件事上。與商戶們凄慘的境遇不同的是，潘石屹憑借這個項目而賺了個盆滿缽滿。在三里屯SOHO項目開業(yè)最初的日子里，已經成功把所有產權賣給各種身份構成的大業(yè)主，和其他SOHO中國開發(fā)的項目一樣，在開盤初期，它取得了極高的銷售額和利潤：開盤僅一周即狂銷47億元、2008年全年的銷售額高達70余億元的逆市熱銷的奇跡。