2、公共建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)供求及變動(dòng)原因

　　在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，建筑裝飾行業(yè)受城市化進(jìn)程加速和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素的帶動(dòng)，建筑裝飾行業(yè)整體預(yù)計(jì)未來(lái)仍能保持一定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。截止2013 年底，我國(guó)的城市化比率已經(jīng)達(dá)到53.73%，預(yù)計(jì)到2025年城市化比率將達(dá)到65%。城市化進(jìn)程需要大量的住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基本物質(zhì)條件，給建筑裝飾行業(yè)提供了巨大增量市場(chǎng)需求。具體到公共建筑裝飾行業(yè)，根據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，酒店類公共建筑一般5～7 年更新一次，其他建筑一般10 年更新一次，消費(fèi)者對(duì)完善和優(yōu)化室內(nèi)空間的消費(fèi)升級(jí)，將給建筑裝飾行業(yè)帶來(lái)大量穩(wěn)定的存量市場(chǎng)需求。

　　(1)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)公共建筑裝飾的需求

　　A、寫字樓供給和銷售

　　寫字樓在持續(xù)活躍的市場(chǎng)氛圍推動(dòng)下，近年來(lái)我國(guó)寫字樓市場(chǎng)供給和銷售保持著良好的上升態(tài)勢(shì)：我國(guó)寫字樓開發(fā)投資逐年上升，2013 年全年寫字樓開發(fā)投資4652 億元，同比增長(zhǎng)38.16%;2003 年到2007 年我國(guó)寫字樓銷售面積年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了23.28%，在經(jīng)歷了金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)后，隨著四萬(wàn)億投入寫字樓市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，2013 年寫字樓銷售面積達(dá)2883 萬(wàn)平方米，2008 年至2013年寫字樓銷售面積年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)20.01%。

　　2000-2013年寫字樓開發(fā)規(guī)模分析(單位：億元)

　　2000-2013年寫字樓市場(chǎng)需求分析(單位：萬(wàn)平方米)

　　2013 至2016 年的未來(lái)4年間寫字樓未來(lái)也將保持充足供給，研究顯示：如果所有在建項(xiàng)目均按時(shí)交付，中國(guó)14 個(gè)主要城市新増寫字樓總量將達(dá)到4,080 萬(wàn)平方米或每年接近1,000 萬(wàn)平方米

圖：2016 年相對(duì)于2012 年寫字樓存量

　　B、寫字樓租賃

　　從寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)世邦魏理仕研究顯示，北京、上海、廣州、成都、深圳、天津和重慶等地寫字樓租金價(jià)格指數(shù)自2009 年起至今均保持了上漲趨勢(shì)，其中2010 年至2012 年間一線城市平均租金上漲42%，二線城市租金平均上漲24%。但受外商投資企業(yè)擱置或推遲擴(kuò)張計(jì)劃和內(nèi)資企業(yè)向租金相對(duì)便宜地區(qū)的非核心地區(qū)轉(zhuǎn)移，寫字樓市場(chǎng)未來(lái)租金的增長(zhǎng)幅度將有可能放緩。

　　一線城市仍是寫字樓租賃的主要市場(chǎng)，同時(shí)二線城市的新興中央商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來(lái)了新的寫字樓供應(yīng)。在仲量聯(lián)行跟蹤的20 個(gè)中國(guó)城市中約有320 萬(wàn)平方米新增甲級(jí)辦公樓竣工，其中超過50%的新增供應(yīng)量來(lái)自一線城市。另根據(jù)世邦魏理仕研究顯示，一些二線城市新區(qū)的樓宇從2010年底開始漸漸進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)在2013 年至2016 年之間將占到各自城市未來(lái)寫字樓總供應(yīng)的30%至70%。

　　C、寫字樓需求

　　為了滿足自身高效率辦公需要并產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)生了寫字樓辦公空間的需求，這一需求深受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的影響。十一五期間我國(guó)GDP 增速均在9%以上，大量中國(guó)企業(yè)進(jìn)入一線城市的甲級(jí)寫字樓;跨國(guó)公司在華設(shè)立的地區(qū)總部和研發(fā)中心達(dá)到1600 家，從而催生出大量的寫字樓市場(chǎng)需求。

　　但隨著世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩并下調(diào)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)，中外業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況都受到了挑戰(zhàn)。我國(guó)新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量在2008 年降至低谷，之后雖呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)但2010 年之后又持續(xù)下滑。實(shí)際使用外資額也經(jīng)歷了2009 年、2012 年的下滑后，一直呈現(xiàn)小幅波動(dòng)的狀態(tài)。這段期間外商在華投資的波動(dòng)間接影響了外商企業(yè)的辦公空間需求。