房地產(chǎn)行業(yè)資金寬松的好日子或將遠去。8月9日，安徽合肥率先祭出信貸收緊的政策，而蘇州、南京8月11日也出臺了調控新政。

　　利空消息一下子蔓延開來。近期為了防范資產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大，抑制投資投機，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

　　但是，各地土地供應增加的量仍然沒有實質性改善供不應求的市場關系。尤其是對于京滬深等一線城市，蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市而言，由于房企場外配資“加杠桿”拿地方式的存在，導致部分房企拿地較為激進，這時很難改變“地王”頻現(xiàn)的怪相。

　　“從目前的經(jīng)濟形勢來看，短期內(nèi)收緊信貸的可能不大，流動性仍將繼續(xù)釋放，但對于資金的去向和使用途徑審核將較之前嚴格。”鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅認為，具體到房地產(chǎn)層面來說，主要是對購房者購房資格及貸款資質的審查，避免因不規(guī)范使用杠桿而疊加資產(chǎn)泡沫，這一輪房地產(chǎn)價格上漲“奧運會”中，主角已由最初的一線城市，轉移到二線城市，再到近一線城市的某些三、四線城市，在表象繁榮背后，某些跨區(qū)域的投資、投機型高杠桿購房者需要重點關注。

　　配資拿地

　　據(jù)一名業(yè)內(nèi)資深人士反映，目前部分房企利用土地配資的手段如出一轍。簡單而言， 一塊建筑面積10萬平方米的土地，樓板價以市場價格2萬元/平方米匡算 ，需要20億的土地出讓金。一家房企拍下來，若樓板價為2.8萬元/平方米，總價就成了28億。此時出讓金首付比例如果是50%，配資方配資25%，配資金額就是7億。則房企會和配資方約定，一旦市場有風險，出現(xiàn)地價下跌、項目預虧，開發(fā)商想要放棄這個項目的話，房企將會以2萬的市場樓板價把地塊給配資方。房企損失的只不過是25%的地價款，而不是50%，把地王項目轉給配資方作為不良資產(chǎn)處理。而在市場中多次充當配資方的一家企業(yè)，也是業(yè)內(nèi)知名的地王制造者。

　　一名業(yè)內(nèi)人士分析指出，從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地，甚至制造地王，這樣一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從房企的角度來看，通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配;另外市場一旦有風險，因為房企是通過場外配資“加杠桿”方式進行拿地，最糟糕的方式就是放棄該“地王”的權益，“地王”的權益根據(jù)配資的約定歸屬金融機構，把“地王”的風險轉嫁給配資的金融機構。

　　一位閩系房企負責人對21世紀經(jīng)濟報道指出，中央打壓土地配資，是對有些城市針對性收緊，有些企業(yè)不能直接拿了地去融資。他認為，這對現(xiàn)金流尤其是上半年銷售回款比較良性的企業(yè)沒有影響。“因為公司賬上現(xiàn)金還有很多，前段時間地價高的時候也沒有拿過量的土地。今年我們只是借信貸放松的機會調整了負債率，把財務成本降低了，融資回來的錢用的也不多”。

　　某企業(yè)負責投資的相關人士則指出，在央企或者國企以及萬科等大型房企，資金這塊都是有統(tǒng)籌的，不會出現(xiàn)資金不足的情況下去拿地。

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，在具體操作上，監(jiān)管部門可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對于房企拿地的項目公司主體的賬戶進行監(jiān)管，如果在拿地前后1-3個月左右時間出現(xiàn)機構資金的注入，就可以鑒定該公司存在拿地場外配資的嫌疑，據(jù)此可以進一步審查，如果核查為事實，可以對該項目公司及母公司進行處罰或將其本次信用列入融資的評級考量因素。這樣，房企再考慮拿地場外配資時就會謹慎。