2017年底之前，符合條件者可免征增值稅；實行購租并舉，培育發(fā)展住房租賃市場；租賃合同期內，房東無正當理由不得“趕人”……國務院日前發(fā)布的《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》）拋出了多項亮點政策。而就在一個月前，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時已經(jīng)強調，我國要培育、發(fā)展住房租賃市場，并提出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。

　　不過，在部分業(yè)內專家看來，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因，《意見》并沒有觸及市場痛點，實際發(fā)揮效果可能會打折扣。

　　亮點一：

　　個人出租房繳稅稅率從5%減為1.5%

　　為促進住房租賃市場發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認為是文件的突出亮點。具體來看，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計算繳納增值稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，則適用6%的增值稅稅率。此外，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，這些政策措施將對住房租賃市場發(fā)展起很大的推動作用，尤其是將促進專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。有了好的政策，關鍵在于落實。按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺具體的實施辦法，落實工作責任，確保各項政策措施落到實處。

　　亮點二：

　　購租并舉培育住房租賃市場

　　《意見》指出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

　　“許多外來務工人員、新就業(yè)大學生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。”劉洪玉指出，“培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化的推進，會有數(shù)以億計的農業(yè)轉移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場無疑將發(fā)揮重要作用。”

　　亮點三：

　　四大強化措施保障承租人合法權益

　　《意見》在保護承租人合法權益方面提出了四項政策措施。一是明確出租人的義務，二是多渠道提供符合需求的房源，三是保障承租人依法享有基本公共服務，四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

　　劉洪玉表示，目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。要鼓勵住房租賃消費，就要加大對承租人合法權益的保護力度，穩(wěn)定租賃關系。從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關立法，通過法律法規(guī)來明確當事人的權利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。

　　觀點：

　　宏觀意義重大 難擊稅收減免要害

　　對于新政的用意，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，業(yè)內對此還是十分肯定的，《意見》是國家對近兩年一系列鼓勵住房租賃政策的強化和升級，有利于推動租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

　　在我國，“居者有其屋”并不意味著“居者有其權”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等多位業(yè)內人士都坦言，目前房屋租賃市場存在的核心問題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導的公租房供應比例過低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等。而造成這些問題主要還是源于目前重買輕租的觀念從根本上還未被動搖，近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是集中在增加商品房供應上。

　　對于減免稅收這一最大亮點，某資深房地產(chǎn)業(yè)內專家指出，就目前來看，不少地方住房租賃市場繳稅行為十分不規(guī)范。實際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。在有些中介機構工作人員經(jīng)手的業(yè)務中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。

　　對于下一步的政策方向，北京大學民營經(jīng)濟研究院咨詢中心主任劉昕旭建議，相關部門更應建立一個涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質細分，悉數(shù)登記在冊。“有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會有更準確的依據(jù)，制定政策也會更有針對性?！眲㈥啃裾J為。