2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額是3萬(wàn)億，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額是7.2萬(wàn)億，從2008年到2012年整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資翻了1倍多。但其中，2008年住宅投資占85%，到了2012年住宅投資就只占68%。由此可以看到非住宅的投資，商業(yè)的投資增長(zhǎng)非?？欤貏e是很多商業(yè)的投資是以商業(yè)綜合體的形式來(lái)呈現(xiàn)的。出現(xiàn)這種變化的原因秦虹認(rèn)為主要有三方面。

　　第一、大城市多中心的需求。城市發(fā)展迅速，大城市越來(lái)越多。當(dāng)一個(gè)城市漲到幾百萬(wàn)人甚至上千萬(wàn)人的時(shí)候，一個(gè)中心顯然無(wú)法滿足這些人所有的消費(fèi)，它必須要有多中心來(lái)滿足這些幾百萬(wàn)上千萬(wàn)人的便利性和生活性的需求。所以，當(dāng)一個(gè)城市從小到大的發(fā)展變化，實(shí)際上就是由一個(gè)綜合體變成多個(gè)綜合體的過(guò)程，每個(gè)綜合體都是城市發(fā)展多中心的一個(gè)必然的趨勢(shì)。

　　第二，居民消費(fèi)模式升級(jí)。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)的投資量變大，但舊式的百貨公司營(yíng)業(yè)額卻逐年下降，為什么呢？一個(gè)很重要的原因就是過(guò)去的百貨公司的業(yè)態(tài)過(guò)于單一，消費(fèi)者只能去買衣服、鞋子這些東西，但現(xiàn)在人們對(duì)于消費(fèi)的追求是多元化的，對(duì)消費(fèi)的追求欲望也越來(lái)越強(qiáng)。消費(fèi)者希望的百貨公司功能增多，能滿足消費(fèi)者方方面面享受生活的需求。而百貨公司單業(yè)態(tài)的這種商業(yè)很難滿足現(xiàn)代人生活水平提高，交際結(jié)構(gòu)升級(jí)，消費(fèi)者追求多元化豐富多彩快節(jié)奏的生活模式。

　　另外，現(xiàn)在的商業(yè)越來(lái)越受到電子商業(yè)的沖擊。那什么樣的商業(yè)最具有發(fā)展前景？一類是物流，二就是社區(qū)商業(yè)，而以綜合體為代表的社區(qū)商業(yè)是最有發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

　　第三，服務(wù)業(yè)的不斷壯大。過(guò)去的城市是生產(chǎn)性的城市，城市里面絕大多數(shù)都是工人，但是現(xiàn)在的大城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加快，也就表示服務(wù)業(yè)在快速發(fā)展。比如說(shuō)北京，北京服務(wù)性行業(yè)達(dá)到76%，北京人口不是到工廠里面上班，現(xiàn)在到辦公室上班，或者到商場(chǎng)里面上班，現(xiàn)在的發(fā)展主要是服務(wù)業(yè)而不是工業(yè)。在這樣一個(gè)前提下，必然帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的廣闊前景。

　　第四，投資正逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)。目前蓋了這么多的商業(yè)，誰(shuí)來(lái)買，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。如果是在5年前，可以認(rèn)為市場(chǎng)空間有限。而今天則不然，現(xiàn)在有富余的錢的人越來(lái)越多。過(guò)去有錢人投資房地產(chǎn)主要投資買的住宅，獲得很多的收益，但是現(xiàn)在買住宅這種行為國(guó)家在政策上是不予以支持的，那么在這種情況下，我認(rèn)為現(xiàn)在的一部分投資就轉(zhuǎn)移到商業(yè)，完善土地改革合理配置城市資源

　　關(guān)于新調(diào)控應(yīng)包含的內(nèi)容，秦虹認(rèn)為完善土地改革，合理配置城市資源雙管齊下解決高房?jī)r(jià)。

　　秦虹分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響特別大的兩個(gè)關(guān)鍵性的議題，首當(dāng)其沖的就是土地。房地產(chǎn)商總說(shuō)：地價(jià)在漲總不能讓我們降房?jī)r(jià)吧。所以土地改革的完善以及使土地更加市場(chǎng)化，對(duì)房地產(chǎn)的影響特別大。大量放工業(yè)用地，土地價(jià)值總是上升的，確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響。

　　另一方面，城市資源配置問(wèn)題。大城市擁有好的資源，有更多機(jī)會(huì)，這使得人口向大城市集中。這樣，中小城市就很難發(fā)展。大城市房?jī)r(jià)一直在漲，需求增長(zhǎng)快是很重要的因素。北京每年新增人口60萬(wàn)，怎么樣緩解其他城市人口到北京、上海這樣的壓力，這點(diǎn)非常重要，我們的改革和城市公共資源的均等化的配置其需要一段時(shí)間，我覺(jué)得應(yīng)該積極地邁出這樣一步，朝著下一步發(fā)展，解決房地產(chǎn)背后的滯后的因素。

　　而對(duì)于7月30號(hào)中共中央政治局會(huì)議中提出的，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展房地產(chǎn)政策。秦虹認(rèn)為，就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，沒(méi)有別的含義。

　　投資住宅有風(fēng)險(xiǎn)可考慮優(yōu)質(zhì)商業(yè)和信托

　　關(guān)于今后的投資方向，秦虹表示“住房買還是不買更多的是通過(guò)需求來(lái)決定。沒(méi)有房子的或者想以小換大，以舊換新改善的，買住房還是可以的。如果投資住宅，低買高賣，炒房，還是有風(fēng)險(xiǎn)的。而投資商業(yè)主要看實(shí)力，因?yàn)樯虡I(yè)投資投入比較大，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)是值得投資的。另外，我覺(jué)得有富余的錢，還看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，買一點(diǎn)房地產(chǎn)的信托，可以參與一點(diǎn)私募等等。

　　對(duì)于下半年樓市發(fā)展，秦虹認(rèn)為，會(huì)延續(xù)分化的格局：有漲、有平、有跌。