一周前，被譽(yù)為史上最嚴(yán)的“深八條”新政在深圳落地。一周后，在市場(chǎng)各方的注視下，一個(gè)新盤(pán)用入市測(cè)試著新政的威力。

　　10月9日，位于南山蛇口赤灣的純新樓盤(pán)山語(yǔ)海正式開(kāi)盤(pán)，這是深圳“10·4新政”出臺(tái)后第一個(gè)開(kāi)賣(mài)的項(xiàng)目。

　　事后開(kāi)發(fā)商透露，開(kāi)盤(pán)主推79-238平米2-5房戶型，當(dāng)晚548套房源共成交400套左右，銷(xiāo)售率約72%，實(shí)際成交均價(jià)4.4萬(wàn)-6.2萬(wàn)/平米。此前認(rèn)籌800余批，最后到場(chǎng)700余批，多為南山本地客戶。

　　記者拿到的第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，或許更接近真實(shí)成交情況。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)晚銷(xiāo)售340套，去化率62%，整體價(jià)格區(qū)間約4.4萬(wàn)-9萬(wàn)/平米；到場(chǎng)客戶約570批。

　　新政之下，再也不見(jiàn)“售罄”、“日光盤(pán)”等字眼了。

　　“賤賣(mài)”后去化仍不理想

　　記者查詢深圳市規(guī)土委的銷(xiāo)售公示信息顯示，山語(yǔ)海是9月21日取得預(yù)售許可證的，預(yù)售備案價(jià)是單價(jià)4.8萬(wàn)至9.8萬(wàn)元。按照規(guī)定，它本來(lái)應(yīng)該是取得預(yù)售證10天后開(kāi)盤(pán)的，卻拖到了10月9日新政后開(kāi)盤(pán)，有人就說(shuō)“估計(jì)開(kāi)發(fā)商腸子都悔青了”。

　　記者從購(gòu)房者了解到，山語(yǔ)海這次開(kāi)盤(pán)最低真實(shí)售價(jià)是單價(jià)約4.5萬(wàn)，大多數(shù)單位售價(jià)在5萬(wàn)至5.2萬(wàn)間。這個(gè)價(jià)格相比于此前的市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)，基本上是每平方米少了1萬(wàn)元。

　　針對(duì)外界關(guān)于降價(jià)的評(píng)論，項(xiàng)目方面負(fù)責(zé)人表示，定價(jià)是基于項(xiàng)目自身情況和市場(chǎng)變化的合理定位，而且項(xiàng)目取得預(yù)售證是新政之前，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也在備案價(jià)格的區(qū)間。

　　同一片區(qū)，去年上市的新盤(pán)——前海丹華目前售價(jià)大約是每平方米7萬(wàn)元，漢京九榕臺(tái)13萬(wàn)元/平方米，香格名苑則為9.5萬(wàn)元/平方米。同片區(qū)包括招商花園城、半島城邦等二手房均價(jià)則在7萬(wàn)元/平方米上下。

　　雖然價(jià)格低出市場(chǎng)許多，但去化結(jié)果一般。開(kāi)發(fā)商方面認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)吸引800人到場(chǎng)，整體均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目當(dāng)天成交約340套，去化率62%。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)第二天來(lái)到營(yíng)銷(xiāo)中心，雖是早上，但是已經(jīng)有很多購(gòu)房者，大部分是前來(lái)簽約的。

　　在問(wèn)及還有哪些房源在售時(shí)，工作人員告訴記者，現(xiàn)在正在統(tǒng)計(jì)開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)，具體的房源和價(jià)格還沒(méi)出來(lái)，但是80平米左右小戶型比較緊張，130平米以上的比較充裕，價(jià)格可能會(huì)比開(kāi)盤(pán)價(jià)格上調(diào)。

　　在售樓處，開(kāi)發(fā)商在醒目位置放置《關(guān)于山語(yǔ)海項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)信息的嚴(yán)正聲明》，當(dāng)中特別提出關(guān)于購(gòu)房資格的免責(zé)聲明：“請(qǐng)購(gòu)房者確認(rèn)購(gòu)房資格，負(fù)責(zé)完成的后果由購(gòu)房者承擔(dān)”。

　　對(duì)于山語(yǔ)海的定價(jià)，市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為與項(xiàng)目自身的缺陷有關(guān)。樓盤(pán)號(hào)稱是蛇口樓盤(pán)，但距離地鐵較遠(yuǎn)、商業(yè)配套缺乏。記者在樓盤(pán)外圍發(fā)現(xiàn)，由于靠近工業(yè)區(qū)，大貨車(chē)、工程車(chē)輛往來(lái)頻繁。

　　同時(shí)，樓盤(pán)附近有一個(gè)垃圾處理廠，樓盤(pán)所在的村莊還背著深圳癌癥村的惡名，這或許在一定程度上影響了購(gòu)房者的心理。

　　不過(guò)，新政的威力在該項(xiàng)目的影響毋庸置疑。深圳中原認(rèn)為，從銷(xiāo)售情況看，成交主要集中在單價(jià)6萬(wàn)元以下的低價(jià)區(qū)，6萬(wàn)元以上的戶型仍不理想，“說(shuō)明客戶對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒濃厚”。

　　降價(jià)拐點(diǎn)真的到了嗎？

　　在山語(yǔ)海的營(yíng)銷(xiāo)中心，一位購(gòu)房者因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格而苦惱，無(wú)奈一下，他想用公司名義購(gòu)房，但需要全額付款，壓力很大。

　　10月4日，深圳出臺(tái)被譽(yù)為市場(chǎng)最嚴(yán)的樓市調(diào)控。具體舉措涉及限貸限購(gòu)升級(jí)，包括深圳戶籍家庭2套房以上禁止購(gòu)房，單身人士（含離異）限購(gòu)1套，非深戶籍限購(gòu)1套；重啟“90/70”政策，以及對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或周邊二手房?jī)r(jià)格的，將實(shí)行限制手段。