陳部長是個誠實的人，他告訴我們，其實他此前對這個問題也拿不準，所以請教了專家，得出了“不能相提并論”的結(jié)論。這一看法，跟我的研究結(jié)果是一致的。

　　我想告訴讀者的是，世界上很多中心城市都出現(xiàn)了高房價，最終演化方式多種多樣，東京為代表的“房價崩潰模式”只是其中之一，此外還有莫斯科為代表的“匯率崩潰模式”等等。其中莫斯科的模式，在我多次發(fā)表相關(guān)研究文章后，已經(jīng)被越來越多的研究者意識到，并開始熱烈探討。

　　說句讓大家失望的話，中國高房價以日本模式(或者東京模式)終結(jié)，對中國來說可能是好事。但問題是，我們可能不配有這樣的結(jié)果！

　　日本房價模式(也就是高房價以本幣方式暴跌)出現(xiàn)的基本條件有以下幾個：

　　1、央行沒有長期過快發(fā)鈔，貨幣在本國購買力沒有嚴重下降，反應(yīng)到對美元的匯率上還出現(xiàn)了升值。以日元為例，劇烈貶值出現(xiàn)在戰(zhàn)敗之后的四五年間，日元對美元的匯率從1941年的大約4.2:1貶值到1949年的360:1。現(xiàn)在是113日元兌換1美元。1949年以后到現(xiàn)在，日元兌美元升值幅度巨大。

　　2、長期通縮。換句話說，錢越來越值錢，大家不愿消費或者買房。這種情況是任何一個政府都不能容忍的，也很難在一個正常國家中出現(xiàn)。

　　3、市場經(jīng)濟發(fā)達，全社會信用程度較高。這樣，無論你是創(chuàng)業(yè)搞企業(yè)，還是投資股票、債券、信托、保險等產(chǎn)品，都可以獲得跟投資房地產(chǎn)類似的利潤率，這樣全社會的資金不會集中到房子上追求超額利潤。在日本、美國、歐洲都存在這種情況。

　　4、國家激活了全民的創(chuàng)造力，實體經(jīng)濟發(fā)達，沒有必要過分倚重房地產(chǎn)，所以不會過分托市。

　　5、大部分土地歸私人所有，土地市場存在競爭。

　　6、央行、統(tǒng)計部門、財政部門的權(quán)力有限，受到制約、監(jiān)督，無法長期過快發(fā)鈔，或者無限制購買國債等。

　　7、城鎮(zhèn)化率超過75%，甚至更高。

　　可以看出，日本具備其中1、3、4、5、6、7條的條件，第2條也疑似具備。

　　對比一下就發(fā)現(xiàn)，中國上述7大條件全部不具備。尤其是，中國的商業(yè)銀行全部控制在國家手里，央行具有市場經(jīng)濟國家不具備的超級權(quán)力，CPI的數(shù)據(jù)也并非來自獨立調(diào)查，土地的產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有，政府對房地產(chǎn)市場的征稅、減免征稅也極少經(jīng)過人大討論。

　　在中國的國情下，通縮很難長期出現(xiàn)。只有在發(fā)生全球經(jīng)濟危機的時候，會階段性出現(xiàn)，但很快可以被貨幣放水所淹沒。改革開放以來，中國廣義貨幣M2的年增速，曾最高達到過4成。進入新世紀之后，最高達到過27.7%的增幅(2009年)，是當(dāng)年GDP增速的3倍。

　　事實上，自改革開放以來，如果以貨幣增速觀察，中國一直處于寬松的貨幣政策之中。這種做法，在歐洲、日本、美國也基本上沒有出現(xiàn)過。

　　所以，用成熟市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗，來套中國樓市，肯定會鬧出笑話。

　　那么，中國未來會重蹈莫斯科樓市的覆轍嗎？所謂莫斯科模式，就是中心區(qū)房價在24年里(1991年以來)以舊盧布計算，房價上漲150萬倍。以美元計算，房價上漲了150倍，但盧布貶值了1萬倍。在這種情況下，北上廣深的房價就會出現(xiàn)一個“美元頂部”，但基本上不會有“人民幣計價的頂部”。中國房價超高的情況，通過匯率貶值使之合理化。

　　我個人認為，這種可能性是存在的，但未必會有莫斯科那么極端。還有一個巨大的變數(shù)，就是未來科技的發(fā)展可能改變?nèi)祟惖纳罘绞?。比如VR技術(shù)的成熟和推廣，可能讓10到20年之后人們不用天天去上班，甚至可以在家里上學(xué)、在家里看病。這樣，城市就將不可避免地去中心化。

　　過去5年，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)摧毀了商鋪的估值體系，目前正在摧毀寫字樓的估值體系，未來極有可能摧毀城市中心區(qū)住宅的估值體系。

　　但這恐怕還要10年到20年。在這之前，中國大城市普通住宅的房價，仍將繼續(xù)上漲一段時間(人民幣計價模式)。