中國房產(chǎn)是日本版還是俄羅斯版？

　　RUBBER VALLEY橡谷咨詢董事王海濱：

　　有不少朋友在問我，中國地產(chǎn)是否重演日本。

　　我因為在海外旅行，一路上沒有多少時間看新聞，今天在一個小鎮(zhèn)長住點時間，才看到大量媒體提及。

　　說實話，我們在去年就有長期報告，答案是什么?

　　大概率我們會重演日本房地產(chǎn)結局。

　　使用歸納法，在任何背后邏輯和時間曲線上，我們都重復日本的軌跡。包括人口結構的變化、儲蓄率節(jié)點、投資節(jié)點、流動性節(jié)點、政府行為模式等等，全部都符合。

　　在上世紀80年代，日本人口老化進入拐點，15到64歲勞動力人口比例掉頭向下，撫養(yǎng)比上揚，儲蓄率下滑，流動性注入以M2計下滑，投資率下滑。中國在2005-2013年，15至64歲勞動力人口分別在低端和知識層面到達頂點，人口撫養(yǎng)比上揚，M2連續(xù)兩年下滑。

　　這方面是驚人的相似。

　　結果是日本在90年股市崩盤，91年房地產(chǎn)崩盤。在此之前，日本三大城市群，也就是東京、關西、名古屋瘋漲，其余地域不漲或開始下跌。而中國房地產(chǎn)在過去的幾年，北上深等一線城市瘋漲，其余地域不漲和下跌。

　　這方面也是驚人的相似。

　　同樣的格局是，日本政府在90-95年全力維持日元匯率，利率下行。在這個區(qū)間，其名義匯率的維持，導致其經(jīng)濟衰退，無法平衡其經(jīng)濟體。華爾街曾嘲笑了日本人二十年，說日本將當年的債務如同垃圾般掃進地毯下面，假裝不知道，然后用漫長的經(jīng)濟衰退，來出清危機。

　　好吧，我只是羅列參數(shù)，中國是否和日本有差異化的背景呢？

　　這方面也是大致差不多。當時在冷戰(zhàn)時期，蘇東集團是另一種經(jīng)濟模式，半個地球的市場經(jīng)濟中，日本和德國處于今天中國的位置，以分量來看，也大致差不多。

　　從產(chǎn)業(yè)遷徙的周期性變化，以及美元周期，也大致類似。

　　甚至人民幣被迫升值的過程，與當年日本廣場協(xié)議后，日元被迫升值，在西德抑制資產(chǎn)投機，日本反而刺激資產(chǎn)市場的做法，也是雷同。

　　大致上中國經(jīng)濟完全復制了日本經(jīng)濟當年的軌跡，所以，你也可以說，中國的房地產(chǎn)有概率重演當年的格局，因為太像了。

　　不過仍舊有大量爭議，除了京滬永遠漲的說法，我和高盛的某些意見溝通時，他們居然也認為房地產(chǎn)可能會比較另類。我保留了我的意見，當然在匯率上，我們的意見大致相同。

　　所以，這一篇文章就給一個開放式的結尾：沒有答案。

　　但我是不會再買房子的。

　　至于有朋友說，中國地產(chǎn)應該會俄羅斯化，按照盧布計價二十多年上漲150萬倍。我告訴你一件事，你去思考后果。俄羅斯人基本上有一塊土地，20畝左右，種什么都可以，不會餓死。原油起落，就可以幫他們過日子了。你想過人民幣貶值2萬倍的后果嗎？自己去想，這是我不認為會走向俄羅斯化的原因。

　　中國樓市重演日本式崩盤？你太幼稚！

　　深圳商報編委劉曉博：

　　每當中國房價飆升的時候，就有人拿“日本房地產(chǎn)泡沫破裂”的教訓來嚇唬大家。很多讀者受此影響，錯失了最佳購房機會。

　　3月15日，住建部長陳政高舉行新聞發(fā)布會，有記者再次提出了“中國樓市會不會像當時的日本一樣發(fā)生崩盤”的問題。對此，陳政高這樣回答：

　　圍繞這個問題，我請教過一些專家。我要說的是：第一，時代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前，背景、政治、經(jīng)濟條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。因此，我要說，不能相提并論。