中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“一放就瘋”之后，進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來(lái)3年，可能都是盤整期。

    眼看他起高樓，眼看他樓塌了。國(guó)慶節(jié)，已然成了國(guó)慶“劫”。

    由于20城樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“一放就瘋”之后，進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來(lái)3年，可能都是盤整期。

    過(guò)去一年，中國(guó)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)令人側(cè)目，而此次調(diào)控政策密集出臺(tái)，能否令高企的房?jī)r(jià)降溫也讓人拭目以待。

    哀鴻遍野！樓市成交呈斷崖式下跌

    國(guó)慶黃金周前后，20座城市的限購(gòu)令密集出臺(tái)，直接影響了購(gòu)房者的預(yù)期。多地房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

    以下是不可思議的數(shù)據(jù)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶節(jié)期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達(dá)到1066套，不足之前成交量的3成。

    而創(chuàng)下中國(guó)樓市上漲之最的深圳樓市，單日成交量甚至達(dá)到可憐的個(gè)位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日數(shù)據(jù)降到12套，到10月3日，成交套數(shù)僅有8套。

    在此輪房?jī)r(jià)上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)期間（10月1日-10月6日），南京樓市平均每天成交量在138套，而在國(guó)慶節(jié)前6天（9月25日-9月30日），這個(gè)數(shù)據(jù)則達(dá)到744套，也就是說(shuō)新政后的成交量不足調(diào)控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創(chuàng)下近年來(lái)的最低記錄。

    杭州樓市同樣在劫難逃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶節(jié)前6天（9月25日-9月30日），杭州樓市平均日成交量在1374套，國(guó)慶節(jié)期間（10月1日-10月6日），杭州樓市日成交量快速下滑到494套，成交量?jī)H有之前的3成多。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)慶節(jié)期間，20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政，限購(gòu)、限貸政策不斷加碼，足以見(jiàn)這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇，一個(gè)長(zhǎng)假澆滅了大家炒房的熱情。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)慶節(jié)期間，20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政，限購(gòu)、限貸政策不斷加碼，足以見(jiàn)這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇，一個(gè)長(zhǎng)假澆滅了大家炒房的熱情。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪收緊政策，雖然看似一城一策，但如此密集出臺(tái)，充分證明這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，而是在高層施壓下的集體舉動(dòng)。

    從政策內(nèi)容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年“930”政策的執(zhí)行力度，但這一輪調(diào)控讓市場(chǎng)懼怕原因在于房?jī)r(jià)漲幅太快太集中，而且是杠桿利用最過(guò)度的一次上漲。在這種情況下，一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)。

    退單、違約……樓市已在顛覆

    就像在鬧著玩。一周前，大家都還在抱怨購(gòu)房難，甚至杭州出現(xiàn)通過(guò)打麻將的勝負(fù)來(lái)決定誰(shuí)能買房的案例。一周后，已然顛覆。

    業(yè)內(nèi)表示，由于限購(gòu)限貸的升級(jí)，購(gòu)房門檻提高，讓買盤一下子降低了9成，這相當(dāng)于股市的一次熔斷，頂部不放量甚至縮量，讓買盤和賣盤無(wú)法撮合成交，樓市風(fēng)險(xiǎn)或被延后。

    而這或?qū)?lái)一次集中的違約潮。顯而易見(jiàn)的是，調(diào)控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。

    有開(kāi)發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢?cè)趺床拍苜I到房，現(xiàn)在都在咨詢?cè)趺礆Ъs不買房。

    因受新政影響，購(gòu)房首付比例調(diào)整，不少購(gòu)房者由于買不起房，不得不面臨解約。在限購(gòu)政策執(zhí)行日前后，多家樓盤置業(yè)顧問(wèn)接到客戶電話，要求退錢。

    而中介公司也上演了一場(chǎng)生死時(shí)速。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策執(zhí)行之前，經(jīng)紀(jì)人們爭(zhēng)分奪秒，辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子，有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問(wèn)題，忙著辦理退單。而二手房的市場(chǎng)糾紛則開(kāi)始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者要?dú)Ъs而房東不答應(yīng)。

    而中介公司也上演了一場(chǎng)生死時(shí)速。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策執(zhí)行之前，經(jīng)紀(jì)人們爭(zhēng)分奪秒，辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子，有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問(wèn)題，忙著辦理退單。而二手房的市場(chǎng)糾紛則開(kāi)始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者要?dú)Ъs而房東不答應(yīng)。

    IMF亞太部總裁Changyong Rhee認(rèn)為，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)暴漲的態(tài)勢(shì)是不可持續(xù)的，政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房?jī)r(jià)，建議中國(guó)推出房產(chǎn)稅，同時(shí)密切關(guān)注信貸擴(kuò)張問(wèn)題。

    房?jī)r(jià)要開(kāi)始下跌了？

    眼看著樓市起風(fēng)，最終又回到大家最關(guān)注的話題：房?jī)r(jià)是否要開(kāi)始下跌了？

    政經(jīng)學(xué)者雷思海表示，房?jī)r(jià)近期已經(jīng)傳遞出見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)：那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房?jī)r(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說(shuō)的通縮威脅來(lái)臨，那么房?jī)r(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。

    近5年來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲速與CPI之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系

    藍(lán)色線條為CPI，黑色虛線為房?jī)r(jià)增幅

    2012年之后，房?jī)r(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段（上圖紅色箭頭區(qū)間）。 而房?jī)r(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段（上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間）。也就是說(shuō)，在此次熱點(diǎn)城市主動(dòng)降杠桿之前，房?jī)r(jià)自然頂部已經(jīng)來(lái)臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但大勢(shì)已去。

    方正宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。這輪房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動(dòng)的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛（放松限購(gòu)限貸減稅）、水牛（貨幣超發(fā)低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現(xiàn)在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過(guò)去平均而言，一輪房?jī)r(jià)小周期上漲18個(gè)月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開(kāi)始。預(yù)計(jì)上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫。

    這個(gè)過(guò)程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。

    南京樓市主編李子墨認(rèn)為，房地產(chǎn)被玩壞了，未來(lái)3年，可能都是盤整期。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)整體下跌，但也不可能再怎么漲了，半年后不排除有降價(jià)促銷的可能，既然失去財(cái)富效應(yīng)，也不能再大肆來(lái)玩了。

    A股估值受益地產(chǎn)資金擠出

    值得一提的是，此次樓市轉(zhuǎn)向，不乏大佬集體唱空，而資本則提前溜出市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)共有76家上市公司組團(tuán)賣房，有些是為保業(yè)績(jī)，有些則為保殼，買房或是買股又一次成為大街小巷熱議的話題。

    國(guó)慶黃金周期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了。在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外，據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月份持股超1億元的超級(jí)散戶已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng)，相較于7月已經(jīng)增加了174人。

    而在剛剛過(guò)去的9月份，MSCI向中國(guó)股市接連示好，從推出包括MSCI中國(guó)指數(shù)在內(nèi)的新指數(shù)（8698.799, 45.76, 0.53%），到高度評(píng)價(jià)深港通，MSCI對(duì)于中國(guó)股市評(píng)價(jià)頗高。市場(chǎng)認(rèn)為，MSCI新指數(shù)的推出，可以為A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)做好準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)A股納入MSCI只是時(shí)間問(wèn)題。

    近期海外知名投行高盛一改此前的空頭姿態(tài)，開(kāi)始唱多A股。

    據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞，高盛將未來(lái)一年的中國(guó)股價(jià)指數(shù)目標(biāo)水平上調(diào)了約16%。

    海通證券（15.910, -0.07, -0.44%）（600837，股吧）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，一個(gè)市場(chǎng)在短期內(nèi)要提升資產(chǎn)價(jià)格，流動(dòng)性是關(guān)鍵，熱錢涌向哪里，哪里的資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲。今年以來(lái)，A股市場(chǎng)的資金在不斷流出，港股的資金在不斷流入，因此表現(xiàn)為A加H股的溢價(jià)縮小了18%。

    華泰證券（17.950, -0.03, -0.17%）（601688，股吧）戴康認(rèn)為，房地產(chǎn)資金擠出將使A股估值受益。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，A股整體估值水平偏低，業(yè)績(jī)改善或業(yè)績(jī)確定性高的股票將得到資金流入。

    一方面，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看地產(chǎn)限購(gòu)將擠出居民資金，部分投入股市，在10到11年樓市調(diào)控密集期，A股自然人投資者中持有市值在10萬(wàn)到500萬(wàn)的賬戶數(shù)量明顯上升，2014下半年至今“多余貨幣”穩(wěn)定環(huán)境下的股市房市波動(dòng)中蹺蹺板效應(yīng)也很明顯。

    另一方面，在當(dāng)前供給側(cè)改革與需求側(cè)管理兼顧環(huán)境下，結(jié)構(gòu)性調(diào)控并未影響流動(dòng)性總量水平。因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金溢出對(duì)A股估值正面影響略大于對(duì)盈利的負(fù)面影響。（微信公眾號(hào)Wind資訊）