中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“一放就瘋”之后,進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來(lái)3年,可能都是盤整期。
眼看他起高樓,眼看他樓塌了。國(guó)慶節(jié),已然成了國(guó)慶“劫”。
由于20城樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸,一夜之間,樓市氣氛驟然冰凍,成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“一放就瘋”之后,進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來(lái)3年,可能都是盤整期。
過(guò)去一年,中國(guó)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)令人側(cè)目,而此次調(diào)控政策密集出臺(tái),能否令高企的房?jī)r(jià)降溫也讓人拭目以待。
哀鴻遍野!樓市成交呈斷崖式下跌
國(guó)慶黃金周前后,20座城市的限購(gòu)令密集出臺(tái),直接影響了購(gòu)房者的預(yù)期。多地房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野,北京、杭州、南京等熱點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。
以下是不可思議的數(shù)據(jù):據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),國(guó)慶節(jié)期間(10月1日-10月6日),北京樓市日成交量在291套,而在之前的6天(9月25日-9月30日),北京樓市日成交量達(dá)到1066套,不足之前成交量的3成。
而創(chuàng)下中國(guó)樓市上漲之最的深圳樓市,單日成交量甚至達(dá)到可憐的個(gè)位數(shù)。10月1日,深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套,10月2日數(shù)據(jù)降到12套,到10月3日,成交套數(shù)僅有8套。
在此輪房?jī)r(jià)上漲中,拔得頭籌的二線城市,也從盛夏直接跌入寒冬。數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶節(jié)期間(10月1日-10月6日),南京樓市平均每天成交量在138套,而在國(guó)慶節(jié)前6天(9月25日-9月30日),這個(gè)數(shù)據(jù)則達(dá)到744套,也就是說(shuō)新政后的成交量不足調(diào)控前的2成。值得一提的是,其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套,創(chuàng)下近年來(lái)的最低記錄。
杭州樓市同樣在劫難逃。據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)慶節(jié)前6天(9月25日-9月30日),杭州樓市平均日成交量在1374套,國(guó)慶節(jié)期間(10月1日-10月6日),杭州樓市日成交量快速下滑到494套,成交量?jī)H有之前的3成多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國(guó)慶節(jié)期間,20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政,限購(gòu)、限貸政策不斷加碼,足以見(jiàn)這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇,一個(gè)長(zhǎng)假澆滅了大家炒房的熱情。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國(guó)慶節(jié)期間,20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政,限購(gòu)、限貸政策不斷加碼,足以見(jiàn)這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇,一個(gè)長(zhǎng)假澆滅了大家炒房的熱情。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這一輪收緊政策,雖然看似一城一策,但如此密集出臺(tái),充分證明這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái),而是在高層施壓下的集體舉動(dòng)。
從政策內(nèi)容看,除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外,其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年“930”政策的執(zhí)行力度,但這一輪調(diào)控讓市場(chǎng)懼怕原因在于房?jī)r(jià)漲幅太快太集中,而且是杠桿利用最過(guò)度的一次上漲。在這種情況下,一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng),就會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)。
退單、違約……樓市已在顛覆
就像在鬧著玩。一周前,大家都還在抱怨購(gòu)房難,甚至杭州出現(xiàn)通過(guò)打麻將的勝負(fù)來(lái)決定誰(shuí)能買房的案例。一周后,已然顛覆。
業(yè)內(nèi)表示,由于限購(gòu)限貸的升級(jí),購(gòu)房門檻提高,讓買盤一下子降低了9成,這相當(dāng)于股市的一次熔斷,頂部不放量甚至縮量,讓買盤和賣盤無(wú)法撮合成交,樓市風(fēng)險(xiǎn)或被延后。
而這或?qū)?lái)一次集中的違約潮。顯而易見(jiàn)的是,調(diào)控的加碼,令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。
有開(kāi)發(fā)商在朋友圈感慨,階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢?cè)趺床拍苜I到房,現(xiàn)在都在咨詢?cè)趺礆Ъs不買房。
因受新政影響,購(gòu)房首付比例調(diào)整,不少購(gòu)房者由于買不起房,不得不面臨解約。在限購(gòu)政策執(zhí)行日前后,多家樓盤置業(yè)顧問(wèn)接到客戶電話,要求退錢。
而中介公司也上演了一場(chǎng)生死時(shí)速。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策執(zhí)行之前,經(jīng)紀(jì)人們爭(zhēng)分奪秒,辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子,有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問(wèn)題,忙著辦理退單。而二手房的市場(chǎng)糾紛則開(kāi)始增多,且由原先的房東毀約糾紛,戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者要?dú)Ъs而房東不答應(yīng)。
而中介公司也上演了一場(chǎng)生死時(shí)速。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策執(zhí)行之前,經(jīng)紀(jì)人們爭(zhēng)分奪秒,辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子,有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問(wèn)題,忙著辦理退單。而二手房的市場(chǎng)糾紛則開(kāi)始增多,且由原先的房東毀約糾紛,戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者要?dú)Ъs而房東不答應(yīng)。
IMF亞太部總裁Changyong Rhee認(rèn)為,中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)暴漲的態(tài)勢(shì)是不可持續(xù)的,政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房?jī)r(jià),建議中國(guó)推出房產(chǎn)稅,同時(shí)密切關(guān)注信貸擴(kuò)張問(wèn)題。
房?jī)r(jià)要開(kāi)始下跌了?
眼看著樓市起風(fēng),最終又回到大家最關(guān)注的話題:房?jī)r(jià)是否要開(kāi)始下跌了?
政經(jīng)學(xué)者雷思海表示,房?jī)r(jià)近期已經(jīng)傳遞出見(jiàn)頂?shù)男盘?hào):那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑,反應(yīng)的是通縮的威脅,而這個(gè)通縮,則由房?jī)r(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致。一旦CPI出現(xiàn)下降通道,也就是我們所說(shuō)的通縮威脅來(lái)臨,那么房?jī)r(jià)的上漲空間,也就差不多到頭了。
近5年來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲速與CPI之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系
藍(lán)色線條為CPI,黑色虛線為房?jī)r(jià)增幅
2012年之后,房?jī)r(jià)的大幅度上漲,都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間)。 而房?jī)r(jià)增幅的下滑,則是在CPI下降階段(上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間)。也就是說(shuō),在此次熱點(diǎn)城市主動(dòng)降杠桿之前,房?jī)r(jià)自然頂部已經(jīng)來(lái)臨,即使有一線城市的少數(shù)拉高行為,但大勢(shì)已去。
方正宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為,房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束,這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。這輪房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動(dòng)的,主要是貨幣金融現(xiàn)象,受益于政策牛(放松限購(gòu)限貸減稅)、水牛(貨幣超發(fā)低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比),現(xiàn)在這三頭牛都走了:政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過(guò)去平均而言,一輪房?jī)r(jià)小周期上漲18個(gè)月,這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看,本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布,北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲,市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開(kāi)始。預(yù)計(jì)上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象,市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期,投資客退場(chǎng),核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫。
這個(gè)過(guò)程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。
南京樓市主編李子墨認(rèn)為,房地產(chǎn)被玩壞了,未來(lái)3年,可能都是盤整期。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)整體下跌,但也不可能再怎么漲了,半年后不排除有降價(jià)促銷的可能,既然失去財(cái)富效應(yīng),也不能再大肆來(lái)玩了。
A股估值受益地產(chǎn)資金擠出
值得一提的是,此次樓市轉(zhuǎn)向,不乏大佬集體唱空,而資本則提前溜出市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)共有76家上市公司組團(tuán)賣房,有些是為保業(yè)績(jī),有些則為保殼,買房或是買股又一次成為大街小巷熱議的話題。
國(guó)慶黃金周期間,有私募人士在微信圈表示,樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了。在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中,有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外,據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示,8月份持股超1億元的超級(jí)散戶已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng),相較于7月已經(jīng)增加了174人。
而在剛剛過(guò)去的9月份,MSCI向中國(guó)股市接連示好,從推出包括MSCI中國(guó)指數(shù)在內(nèi)的新指數(shù)(8698.799, 45.76, 0.53%),到高度評(píng)價(jià)深港通,MSCI對(duì)于中國(guó)股市評(píng)價(jià)頗高。市場(chǎng)認(rèn)為,MSCI新指數(shù)的推出,可以為A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)做好準(zhǔn)備,預(yù)計(jì)A股納入MSCI只是時(shí)間問(wèn)題。
近期海外知名投行高盛一改此前的空頭姿態(tài),開(kāi)始唱多A股。
據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞,高盛將未來(lái)一年的中國(guó)股價(jià)指數(shù)目標(biāo)水平上調(diào)了約16%。
海通證券(15.910, -0.07, -0.44%)(600837,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為,一個(gè)市場(chǎng)在短期內(nèi)要提升資產(chǎn)價(jià)格,流動(dòng)性是關(guān)鍵,熱錢涌向哪里,哪里的資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲。今年以來(lái),A股市場(chǎng)的資金在不斷流出,港股的資金在不斷流入,因此表現(xiàn)為A加H股的溢價(jià)縮小了18%。
華泰證券(17.950, -0.03, -0.17%)(601688,股吧)戴康認(rèn)為,房地產(chǎn)資金擠出將使A股估值受益。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下,A股整體估值水平偏低,業(yè)績(jī)改善或業(yè)績(jī)確定性高的股票將得到資金流入。
一方面,從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看地產(chǎn)限購(gòu)將擠出居民資金,部分投入股市,在10到11年樓市調(diào)控密集期,A股自然人投資者中持有市值在10萬(wàn)到500萬(wàn)的賬戶數(shù)量明顯上升,2014下半年至今“多余貨幣”穩(wěn)定環(huán)境下的股市房市波動(dòng)中蹺蹺板效應(yīng)也很明顯。
另一方面,在當(dāng)前供給側(cè)改革與需求側(cè)管理兼顧環(huán)境下,結(jié)構(gòu)性調(diào)控并未影響流動(dòng)性總量水平。因此,我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金溢出對(duì)A股估值正面影響略大于對(duì)盈利的負(fù)面影響。(微信公眾號(hào)Wind資訊)
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