近幾年，房地產(chǎn)信托可以說是個人理財領(lǐng)域最熱門的產(chǎn)品。然而，近日發(fā)布的相關(guān)報告顯示，今年房地產(chǎn)信托資金兌付總額高達3100億元，因此，有人質(zhì)疑，信托公司的兌付壓力將進一步增大。相關(guān)專家表示，房地產(chǎn)信托行業(yè)目前不會爆發(fā)較大的兌付危機，但投資者應(yīng)理清思路，認清當(dāng)前房地產(chǎn)信托行業(yè)流行的剛性兌付正開始走向倒計時。

　　兌付潮來了?

　　據(jù)了解，在眾多理財產(chǎn)品中，信托產(chǎn)品一直以收益率穩(wěn)定而受到投資者的青睞，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尤其受熱捧。截至2012年底，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率高達9.22%，居各類理財產(chǎn)品之首。近年來，在持續(xù)從嚴的調(diào)控政策下，由于股市融資、銀行貸款的路徑受到限制，部分房地產(chǎn)開發(fā)商便通過信托公司向投資者籌集資金，由于收益率相對較高，房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展迅猛。

　　然而，自2010年國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從嚴以來，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。2012年底，中融、中信等11家公司都爆發(fā)了房地產(chǎn)信托兌付危機。中金公司發(fā)布的報告顯示，2013年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)計到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，在限購、限價和限貸等調(diào)控政策不松動的前提下，房地產(chǎn)商回款速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資金兌付難度增大。

　　2013年第一季度、第二季度，將有大批項目到期，房地產(chǎn)信托兌付危機會不會愈演愈烈?房地產(chǎn)信托項目能否安然渡過兌付洪峰?

　　某信托公司研究部門負責(zé)人薛濤認為，房地產(chǎn)信托兌付危機爆發(fā)的根本原因是：房地產(chǎn)信托第一還款來源——樓盤銷售款——沒有按預(yù)期回款。在此情況下，就會通過處理資產(chǎn)實現(xiàn)第二來源還款。

　　兌付危機根源何在?

　　薛濤指出，兌付危機主要是由項目資金的流動性風(fēng)險造成的。他介紹說，房地產(chǎn)信托機構(gòu)在融資時一般會設(shè)置50%的資產(chǎn)抵押率，在抵押資產(chǎn)價值未大幅降低的前提下，可以認為房地產(chǎn)信托項目是安全的。從2012年末到2013年初全國房價的整體走勢來看，一二線城市房價已經(jīng)開始回暖，這意味房地產(chǎn)信托項目的安全性有了保障。與此同時，房價回暖將帶動房屋銷售回暖，從而加快銷售回款速度。

　　薛濤告訴記者，當(dāng)前房價回暖主要是由剛性需求促成的，具有趨勢性，而非短期反轉(zhuǎn)。針對剛性需求，政府目前不可能再出臺更嚴厲的實質(zhì)性限制政策來限制居民的正常居住需求。平抑房價的有效措施是擴大市場供給?？梢灶A(yù)期，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到的融資限制有可能逐步放松，融資環(huán)境將得以改善。

　　薛濤總結(jié)說，2013年，房地產(chǎn)信托行業(yè)資金兌付壓力將明顯小于2012年，爆發(fā)系統(tǒng)性兌付危機將是極小概率事件，個案兌付危機爆發(fā)情況會好于2012年。他還指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將為中國房地產(chǎn)行業(yè)營造可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率將逐漸回歸正常水平，與其他行業(yè)一樣獲得正常的融資渠道;房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也將向同類型信托產(chǎn)品的平均收益率回歸。

　　剛性兌付有害?

　　據(jù)了解，近5年來，中國信托產(chǎn)品呈爆發(fā)式增長。有人認為，剛性兌付是近年來推動信托行業(yè)迅速發(fā)展的主要原因。各種信托產(chǎn)品銷售火爆，反映出投資者對剛性兌付的依賴性較強。

　　剛性兌付是指信托項目到期后，信托公司必須向投資者兌付投資本金和預(yù)期收益，即使項目出現(xiàn)問題，信托公司也要想盡一切辦法兌付資金。剛性兌付實際上已經(jīng)成為信托行業(yè)的潛規(guī)則，屢被業(yè)內(nèi)人士所詬病。

　　薛濤分析說，剛性兌付的形成原因有：一是當(dāng)前信托公司的受托責(zé)任邊界不清晰，特別是房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的融資公司和信托公司、投資者、監(jiān)管機構(gòu)，均對受托責(zé)任未形成共識性的、相對明確的約定;二是在信托理財領(lǐng)域，投資者的固定收益預(yù)期被不斷強化，容易忽視投資信托項目的潛在風(fēng)險。

　　薛濤表示，剛性兌付是特定背景下的畸形產(chǎn)物，有悖于風(fēng)險與收益對等的金融學(xué)原理，不可能長期存在。結(jié)束剛性兌付童話，一方面，需要信托理財?shù)母鲄⑴c方明確受托人受托責(zé)任的邊界;另一方面，要讓投資者充分認識到信托理財面臨的風(fēng)險，比較可行的方式就是：讓風(fēng)險在可控的前提下逐步、適當(dāng)暴露出來，讓各方在維護自身正當(dāng)權(quán)益的基礎(chǔ)上，分析和討論信托公司的受托責(zé)任邊界以及投資者的責(zé)任，形成關(guān)于信托理財產(chǎn)品風(fēng)險承擔(dān)的共識和約定。

　　“近期，一些知名信托公司決定，對發(fā)生兌付危機的項目不再按時兌付本息。由此看來，剛性兌付這一緊箍咒已開始逐漸松動，房地產(chǎn)信托行業(yè)開始朝理性方向發(fā)展。”薛濤說。