弱化政府調(diào)控 凸顯市場(chǎng)作用

　　11月15日公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）共提出了16項(xiàng)60條重大改革舉措。在這份幾乎包括了中國社會(huì)發(fā)展各個(gè)方面的改革大綱中，直接涉及房地產(chǎn)問題的表述可謂十分有限，除了明確提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享”。

　　雖然《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)問題的表述僅是簡單的兩句話，但在業(yè)內(nèi)人士看來已透露出房地產(chǎn)調(diào)控思維都將有新的調(diào)整。知名地產(chǎn)商人、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受媒體專訪時(shí)表示，《決定》沒有再提“地產(chǎn)調(diào)控”是進(jìn)步，說明未來會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場(chǎng)做商品房。

　　目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長期制度，土地制度、房產(chǎn)稅、住房制度等制度設(shè)計(jì)能否有重大突破，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能否有新的產(chǎn)業(yè)有效替代房地產(chǎn)的支柱地位，這些因素往往決定著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　“毫無疑問，新房地產(chǎn)改革，預(yù)示著未來調(diào)控方向由去行政化轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、調(diào)控手段由抑需求轉(zhuǎn)向增供應(yīng)、調(diào)控目標(biāo)由調(diào)房價(jià)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)。”住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，這不僅有望打破過去十年房價(jià)調(diào)控“越調(diào)越漲”的魔圈，還將徹底終結(jié)“行政管制”房價(jià)的歷史。

　　接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)的問題不在房地產(chǎn)本身，土地、金融、財(cái)稅每一個(gè)細(xì)小的制度變革都會(huì)牽動(dòng)房地產(chǎn)的神經(jīng)。三中全會(huì)后，土地、財(cái)稅等長效機(jī)制將逐步替代限購、限貸的短期調(diào)控行為。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅，《決定》這樣表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”房產(chǎn)稅作為深化稅制改革一個(gè)組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產(chǎn)稅將立法先行，通過立法獲得合法性，并自上而下全面推行。

　　關(guān)于土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。”分析人士認(rèn)為，從中可以看出，集體土地的流轉(zhuǎn)入市將成為這一輪改革的一片華彩樂章。

　　關(guān)于金融改革，《決定》提出允許民間資本設(shè)立中小型銀行，推動(dòng)股權(quán)融資，提高直接融資比重，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，豐富金融市場(chǎng)層次和產(chǎn)品，這都將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

　　在謝逸楓看來，十八屆三中全會(huì)中關(guān)于房地產(chǎn)改革的“寶劍”不是指向房價(jià)，而是房價(jià)背后的上漲根源，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的系列弊端。一旦房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制取代違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的“法寶”。