60多歲的李女士已在香港青衣海濱公園片區(qū)生活了二十多年，雖然已經(jīng)退休，但作為香港特區(qū)政府聘請的保安員，肩負(fù)著青衣多個半開放私人小區(qū)及公共屋苑的保安工作。這對李女士來說并不容易，因為這些小區(qū)門外的公共地區(qū)都是她的管轄范圍，可門里發(fā)生的任何事又不是她所能管得了的。
青衣海濱公園附近的半開放式小區(qū)是香港多數(shù)住宅區(qū)的縮影，住在這些大樓里的居民，往往多條馬路，就能走到菜場和圖書館，而這些公共設(shè)施是屬于周邊多個半開放式小區(qū)的公共空間。
管理公共空間的保安員多是像李女士這樣的退休人士，類似由北京居委會大媽和志愿者組成的“朝陽群眾”，是香港各個公共、私人地區(qū)的保安主力軍。逢年過節(jié)，李女士和她的同事們都要加班加點巡邏，防止意外發(fā)生。
《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（下稱“意見”）日前發(fā)布。意見提出，未來內(nèi)地在原則上將不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，新建住宅要推廣街區(qū)制，已建成的住宅小區(qū)和單位大院也要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。這意味著，類似香港青衣海濱公園附近的這些半開放式小區(qū)，在內(nèi)地將逐漸增多。
香港著名的重慶大廈最初也是一座開放式的住宅樓
不封閉的小區(qū)安全嗎？
香港居民梁麗（化名）住在緊靠路邊的一幢獨棟建筑里，這里比青衣海濱那片小區(qū)更為開放，走出電梯，與保安大叔寒暄幾句，再走個三四步就已站在大街上了。大樓右邊，緊挨著大堂門的就是一個便利店，左邊緊挨著的也是一個小店鋪。
“大堂的門需要輸入密碼才能進(jìn)入，只有這里的住戶才有密碼，樓下也一直有保安守著，他和這棟樓里的人都認(rèn)識，陌生人一眼就看得出?！痹谶@里住了幾年的梁麗并沒有擔(dān)心過安全問題，“樓下還有攝像頭監(jiān)控，住得很放心?！?/p>
香港大學(xué)城市規(guī)劃及設(shè)計系助理教授李衛(wèi)鋒告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“香港很多住宅區(qū)雖然看不到有形的圍墻，但每棟樓都有自己的保安系統(tǒng)，只有這棟樓中的住戶才能以密碼或者住戶卡的方式進(jìn)入，可以說都是半封閉式的。”
當(dāng)然，香港也并不都是半開放式小區(qū)。王芳（化名）所在的小區(qū)格局更接近內(nèi)地的小區(qū)，每個入口都有保安，住戶需要隨身攜帶住戶卡，進(jìn)入小區(qū)必須出示。而小區(qū)內(nèi)的游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場等設(shè)施也需要有住戶卡才能使用，非住戶若要使用這些設(shè)施，需要支付比住戶高出2倍以上的價格。
對剛從內(nèi)地搬來香港的王芳來說，這樣的小區(qū)環(huán)境更為熟悉，“這比住在路邊的住宅樓里更安靜一些，灰塵可能也少一些?！?/p>
“在香港，既有內(nèi)地那種封閉式的、有圍墻的小區(qū)，也有相對開放的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的道路是否對外開放，取決于政府對于地塊的規(guī)劃及發(fā)展商如何選擇等多個具體因素，單從文字上來看，并沒有對住宅區(qū)是否要有圍墻做出明文規(guī)定?！毕愀鄢鞘幸?guī)劃委員會（下稱“城規(guī)會”）成員、香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系教授許智文對《第一財經(jīng)日報》記者表示，不過在香港，更多的是沒有圍墻的開放式小區(qū)。
對習(xí)慣了圍墻帶來的安全感的內(nèi)地住戶來說，街區(qū)制帶來的最大憂慮或許就是安全問題。但以香港的經(jīng)驗來看，無論是一下樓就已來到馬路邊的獨棟住宅樓，還是王芳所在的少數(shù)大型封閉式小區(qū)，安全問題都得到了很好的處理。
梁麗和王芳所在的住宅樓，每棟樓底層都有保安24小時值班，進(jìn)入樓內(nèi)都需要輸入密碼，且密碼每隔一段時間就會更新，小區(qū)門口和樓下大堂也都配有監(jiān)控攝像頭。在設(shè)施較新的住宅樓里，電梯內(nèi)一般也都有監(jiān)控攝像頭，樓下的保安也都能通過屏幕進(jìn)行監(jiān)控。
可以說，各類安全設(shè)施及像李女士那樣的“退休保安軍”，以及經(jīng)常巡邏的警察，為香港的住宅區(qū)提供了可靠安全保障。
考驗城市規(guī)劃功力
在香港，雖然特區(qū)政府沒有對住宅區(qū)是否要有圍墻做出明確規(guī)定，但完善的城市規(guī)劃制度確保了地產(chǎn)開發(fā)商會事先根據(jù)土地用途和規(guī)劃做出恰當(dāng)選擇。
“政府在提前做出的土地規(guī)劃中，會指明有關(guān)地塊的用途和其他細(xì)節(jié)要求?！痹S智文表示。例如，相關(guān)地塊上的某條道路是否要對外開放使用，一般在地契中已經(jīng)列明。
許智文舉例稱，在香港著名的大型住宅區(qū)太古城中，住宅樓之間有多條公路穿插，哪些道路對外開放，事先都已寫進(jìn)規(guī)劃，因此，地產(chǎn)商在建造時也沒有選擇建造圍墻。
作為特區(qū)政府機構(gòu)，香港規(guī)劃署負(fù)責(zé)制定擬備各類規(guī)劃圖則，為土地的恰當(dāng)用途和發(fā)展提供指引，包括設(shè)計全香港的發(fā)展策略和個別地區(qū)的詳細(xì)發(fā)展藍(lán)圖。根據(jù)城市規(guī)劃條例第2條成立的城規(guī)會，則實際掌握著香港土地用途規(guī)劃的權(quán)力。
根據(jù)本報記者了解，城規(guī)會目前有39名成員，其中33名屬非官方成員，他們大多從事與城市規(guī)劃有關(guān)的法律、工程、建筑、測量、環(huán)保等工作。
香港立法會的資料顯示，香港所有土地的發(fā)展均受其現(xiàn)有地契條件的限制，盡管如此，土地契約條件并非不可修改，只要符合該地塊的規(guī)劃要求，向政府申請修訂并獲得批準(zhǔn)后，申請人只需補付相當(dāng)于新舊地契條件許可發(fā)展土地價值差額的地價即可。但對于最終建成的小區(qū)采取何種模式，除了地產(chǎn)開發(fā)商的意志外，規(guī)劃圖紙還要通過香港屋宇署的審批。
“政府對于城市用地的規(guī)劃往往提前數(shù)年就開始進(jìn)行，制定規(guī)劃期間政府需要向周圍居民、環(huán)保組織等多方咨詢意見。”許智文解釋，政府在規(guī)劃上也提供一定彈性，原則是在不違反規(guī)劃的情況下做到地盡其用。
計劃將古洞北、粉嶺北等區(qū)塊的農(nóng)地發(fā)展為住宅和商業(yè)區(qū)的新界東北新發(fā)展規(guī)劃，就是大面積城市發(fā)展規(guī)劃的一個典型。這項發(fā)展規(guī)劃涉及土地面積787公頃，建成后可提供近6萬個住宅單位。對此，特區(qū)政府早在2008年就已啟動發(fā)展規(guī)劃工作，至今仍在進(jìn)行。
“相對于比較有墻沒墻而言，更重要的還是住宅區(qū)的規(guī)模和混合程度，封閉模式最大的問題是把城市功能割裂成塊，香港的住宅區(qū)規(guī)模小，相互之間混合（滲透），打破了這種割裂的情況?！崩钚l(wèi)鋒認(rèn)為，隨著內(nèi)地推廣街區(qū)制，在城市規(guī)劃上將需要像香港這樣，做到更細(xì)致、更立體的規(guī)劃。
除此之外，也有聲音認(rèn)為建立開放式社區(qū)的難度會越來越高。“目前香港很多社區(qū)都很強調(diào)‘私人產(chǎn)權(quán)’，寧愿關(guān)起大門，只給小區(qū)居民享受會所、設(shè)施等福利?！比R坊高級董事、估價及咨詢部主管林浩文向本報記者表示。
