在新一輪“營改增”中,建筑和房地產行業(yè)的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。在曾經作為地方第一大稅種的營業(yè)稅中,有超過30%的稅收來自房地產行業(yè)。這項改革如何進行,對房地產行業(yè)和購房人將帶來哪些影響?
“量身定制”多項特殊政策
從現實情況看,由于這兩大行業(yè)的上游企業(yè)小、散、亂,沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā).票。沒有足夠的發(fā).票抵扣,就很難適應稅制轉換。這個問題如何解決?
“考慮到建筑業(yè)和房地產業(yè)的重要性和特殊性,國家‘量身定制’了一系列特殊政策安排,其內容和數量均為歷次改革之最,以保證整個行業(yè)稅負只減不增。”市國稅局貨物和勞務稅處處長張亮翼介紹。
對于建筑企業(yè)來說,多數一般納稅人也可以選擇簡易計稅,包括已經開工的老項目、甲供材企業(yè)以及清包工企業(yè),基本涵蓋了所有的建筑業(yè)經營模式。選擇簡易計稅后,這些企業(yè)的稅負由3%下降到2.91%。同時,將甲供工程從建筑企業(yè)的計稅依據中剔除,選擇簡易計稅的總分包項目還允許差額扣除等,這種政策安排既符合增值稅原理,又實實在在地給建筑企業(yè)減輕了負擔。
對于房地產企業(yè)來說,一般納稅人銷售房地產老項目、銷售或租賃試點前取得的不動產等,在維持原營業(yè)稅稅基不變的前提下,允許其選擇簡易計稅方法,納稅人的稅負從5%降到4.76%??紤]到房地產開發(fā)成本中土地出讓金占比較大,對房地產企業(yè)開發(fā)的新項目,其計稅依據中允許扣除受讓土地時支付的土地價款。
而對于個人二手房交易,則延續(xù)了原來營業(yè)稅基本政策。由于增值稅與營業(yè)稅的計稅依據不同,稅負還略有下降。例如,個人交易嘉興本地一套購買不足兩年、總價100萬元的二手房, “營改增”后約少繳稅2400元。
不動產抵扣加速更新改造
房地產行業(yè)“營改增”,因為牽涉到不動產抵扣問題,還會對其他行業(yè)產生減負效應。企業(yè)新建或是購買廠房,以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。
“這有助于加速各行業(yè)投資改造的步伐?!睆埩烈碚f。例如,某企業(yè)購入價值1000萬元的房屋用來出租,則進項稅額為99萬元 (1000/(1+11%)×11%=99),而年租金100萬元,其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著,如無其他進銷業(yè)務發(fā)生,該企業(yè)10年內都不需 要繳納增值稅。
不少大企業(yè)發(fā)展新店,購進不動產用作經營,也可以用于抵扣?!肮镜昝娉杀荆伎梢宰鳛檫M項抵扣,企業(yè)稅負將大大減輕?!蹦巢惋嫻矩攧肇撠熑私榻B說。
記者獲悉,不動產抵扣中,存在一些需要把握的關鍵點。根據政策規(guī)定,5月1日后,增值稅一般納稅人取得不動產以及5月1日后發(fā)生的不動產在建工程,其取得的進項稅額分兩年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。
“這是大的抵扣原則,還有一些細化的規(guī)定,比如,企業(yè)購進不動產,先抵扣了60%,不到第二年或者剩下40%沒抵扣,就把購進的不動產銷售了,這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”張亮翼說。
稅負降低
但也倒逼企業(yè)規(guī)范運作
“‘營改增’后,對企業(yè)的土地成本也可以扣除了,肯定能降低稅負,而不動產納入抵扣范圍,能提高不動產采購的需求,有助于去庫存和打開商用房市場空間?!痹谑袊惥峙e辦的“營改增”企業(yè)座談會上,某置業(yè)有限公司財務負責人告訴記者。
在房地產開發(fā)成本中,土地出讓金占到了整個成本的30%到40%,是開發(fā)成本中最大的一塊。房地產項目扣除土地出讓金后的余額作為銷售額,對房地產企業(yè)來說,稅負的降低是顯而易見的。
“‘營改增’之后,房地產公司的招標采購模式及成本核算方法也會發(fā)生改變,公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn),這會倒逼行業(yè)進一步優(yōu)勝劣汰?!痹撠攧肇撠熑吮硎荆澳切恼?guī)渠道獲取土地,取得合規(guī)土地票據的,上下游供應商正規(guī)健全,內部管理完善的房地產開發(fā)企業(yè)實際稅負相對營業(yè)稅確有降低,生存空間就會加大,而一些規(guī)模小、議價能力弱的房地產企業(yè)將面臨考驗?!?/p>
對于建筑企業(yè)來說,也面臨著“營改增”后的轉型壓力?!斑^去,一些建筑企業(yè)只接項目不做項目,通過層層分包坐地分成?!疇I改增’將會倒逼企業(yè)索取進項的專用增值稅發(fā).票,促進企業(yè)經營模式轉變,專業(yè)分工細化。”相關專家認為。