【陳淮】：謝謝大家。精裝修發(fā)展的必然性，其實我挺喜歡這個題目，但我沒那么多時間，而且有些政策性的東西秦主任已經(jīng)講過了，不想重復(fù)。我想從一個新的視角講幾個比例，只有幾分鐘時間，希望我們的供應(yīng)商以及我們的開發(fā)商組織這樣裝修的時候有點用。

　　我講第一個比例關(guān)系。住房，根據(jù)國際經(jīng)驗和客觀規(guī)律，20%的舒適性，人們的舒適性、安全性的各種住房所給予的滿足程度，只有20%來自于面積，80%來自于面積之外的房屋以內(nèi)的設(shè)施和裝修。也就是老百姓買一套房子的錢中，20%的錢滿足70%到80%的舒適。這個面積所能給人們的，首先要有一個物質(zhì)基礎(chǔ)，面積里頭90平米到120平米，能夠滿足房子給人們居住的功能，滿足七成。90到120，有房子住，120到160能夠滿足功能的85%到90%，就是你最后增加的這個五六十平米最多給你增加兩成左右的滿足，就面積來說。160到220最多讓你滿足到95%，也就是你再增加60平米，只能滿足你5個百分點的功能。其實大家生活中很容易有這樣的常識，三四萬的汽車安全性都很不好，但是10到15萬的車，汽車所能給你的安全性和舒適性，七成以上能夠滿足了。15萬到30萬的可以讓你在汽車所用的功能滿足了，你買了300萬的車，多花了270萬，就為了滿足0.99個百分點的需求，這是第一個比例。

　　再說面積，面積只是房子能讓人們獲取舒適性的兩成，有八成來自于面積之外的東西，就是諸位今天說的裝修和房間內(nèi)的設(shè)施。研究也同樣證明，住在房子里在達到一定合理面積之后，七成的舒適感、便利性來自于廚房、廁所兩個地，兩成來自于臥室，只有一成來自于客廳。希望我們供應(yīng)商也好，技術(shù)專家也好，在我們的開發(fā)商成本配制上、結(jié)構(gòu)上注意這第二個結(jié)構(gòu)。

　　再說第三個比例，2020年中國老百姓城鎮(zhèn)居民住房也大約可以分為四個層級，滿足基本性需求的，具有基本功能的，大家剛才講到保障房，滿足改善性、適度舒適性功能的，滿足享受性功能的和滿足奢侈性功能的。我們別把眼光僅僅盯在最高端，不一定是對的，你穿衣服也可以分四個層級，有衣服遮寒蔽體叫基本需求，沒衣服穿凍死了。分場合講究體面，改善性需求。講究點時髦，咱就來一個露肚臍眼的，來一個尖頭皮鞋，享受性需求。非名牌不穿，奢侈性需求，四個層級非常的明確。我們的房子也是一樣，希望我們的供應(yīng)商、技術(shù)專家和我們開發(fā)商注意到，2020年中國有50%以上的家庭住的是保障性或者只能滿足基本功能的住房，當(dāng)然這個基本功能的標(biāo)準(zhǔn)也是不斷提高的。比如說我們現(xiàn)在政府建的保障性住房也必須是成套住宅，也必須有廚房廁所，也必須能夠滿足城市化生活的各種各樣的基本功能，比如說寬帶。20%的家庭需要基本裝修，50%的家庭需要改善性和舒適性的裝修。假定說我們那個基本需求的衛(wèi)生間只能擱一個馬桶的話，改善型的就應(yīng)當(dāng)具有洗澡的空間，有女主人坐下來化妝的空間，這個空間大概要八到十平米。改善性舒適性的臥室要放下一個2.2平米的雙人床，也同樣需要一個適度大小、家庭活動空間的廳，這樣的功能叫改善性功能。20%左右的群體住享受型的房子，在我剛才描述的這個改善性、舒適性功能的基礎(chǔ)上，可能還有一個書房。剛才我看到有個專家說我們設(shè)計的書房成了中關(guān)村的賣點，我也可以說去那個書房最多的是打掃的保姆。但是無論如何，確實是享受性功能的一個組成部分。女主人需要放一個健身器的地方，因為現(xiàn)在窮人才在馬路上騎自行車，有點錢都改屋里騎了，這個功能是不一樣的。還需要一個適度大小的間擱一個家庭影院，沒事看一個盜版大片什么的。我們2020年大約的估計，20%左右住到這樣房子里。注意，我說的這些房子沒有一個是剛才我展示的地下雙車庫、別墅，奢侈型的才是。奢侈型的房子我們不去做形容，大約3%到5%，不會很多。這是國外的經(jīng)驗。人們的住房面積分布，80到220平米占絕大部分以上。

　　第四個，想交流的比例關(guān)系，價值工程和必要功能的問題。日本在經(jīng)濟發(fā)展過程當(dāng)中，在七十年代和我們今天面對的很多住房，比如說70年代初期日元大幅度升值，73和79年兩次石油危機帶來的挑戰(zhàn)，歐美市場大幅度萎縮，對外向型經(jīng)濟的壓迫，這些恐怕不是我們今天大家說的困難、政策、冰點所能體會的。但就是在七八十年代，日本的房地產(chǎn)業(yè)城市建設(shè)取得了極其輝煌的成就，日本的產(chǎn)業(yè)也成為世界最有競爭力的產(chǎn)業(yè)。其中一個把它的低于價格競爭力的產(chǎn)品提升到了非價格競爭的產(chǎn)品，不再是靠賣得便宜，賣得比誰都貴，人們哭著喊著買下來，它更是針對客戶群體的設(shè)計。

　　最重要的一個理由，日本式的管理把系統(tǒng)工程的概念引入到了產(chǎn)品設(shè)計和管理。系統(tǒng)論的思想強調(diào)的整體的功能不等于局部的簡單相加。在日本的企業(yè)中，不僅有專門改善質(zhì)量的研究部門，還有專門降低質(zhì)量的研究部門。因為沒有一項質(zhì)量的改進，大家說功能的提升，各種各樣的高端電子設(shè)計，其實你買300萬的車，里面就270萬滿足這些東西，諸位老板可以想象，你開了十年的車，你會發(fā)現(xiàn)很多功能是過剩的是開拓市場和滿足市場最重要的，由此誕生最著名的產(chǎn)品就是傻瓜相機。德國的相機造得越來越好，能夠滿足各種各樣光線下的攝影要求，但是專業(yè)性太強，90%的人在90%的場合只需要在三到六米的距離內(nèi)，上午九點到下午十四點的光線下留一張影而已，因此人們發(fā)現(xiàn)，只需要一個功能，按一下快門，把剩下的交給我們，特成功了。

　　表的功能看時間，達到這個功能是不是因為機械性的工藝？電子工藝也可以達到，電子表、石英表大行其道，這就叫價值。我們希望我們的開發(fā)商也是把這個性價比放在技術(shù)設(shè)計和你的整體解決方案上，不是簡單的提升尖端、最好就一定是最有市場前景的思路。我們在90年代初期，美國的中國留學(xué)生很窮，美國的地方要飯也有私家車開著車要去，要不然沒地方要。中國留學(xué)生買不起車怎么辦？買第四、五手的車。中國留學(xué)生總結(jié)一個經(jīng)驗，買這種車也不能買日本車，慢慢得造。日本車的功能沒有一項是多余的。美國車好，發(fā)動機壞了拆一個出事故的車的發(fā)動機接著開。這是第四個比例。

　　最后一個，產(chǎn)品需求當(dāng)中哪些是真正的中產(chǎn)階級需求，我們在不停地講奢華，講高端，講究享受，不一定是市場中最有前景的。為什么一定要看這個呢，大家注意，這是我們在考察當(dāng)中隨手拍的兩張中產(chǎn)階級普通照片，你注意它的外立面，有一點奢華炫富樂觀元素沒有？這是美國典型的中產(chǎn)階級住宅。房子是給人住的，一定要說裝修的發(fā)展趨勢，這是一個重要的發(fā)展趨勢，必然性。它不是像簡單的炫富方向發(fā)展。

　　再一個，你注意在美國中產(chǎn)階級住宅中，動和靜的結(jié)合關(guān)系，希望我們在這上面做足功課。有房有車是我們中產(chǎn)階級的夢想，車和房的結(jié)合關(guān)系在我們今天所展示所有的產(chǎn)品當(dāng)中我沒看到。不僅是車庫、洗車、維修，這是一個很重要的組成部分，希望我們把這個關(guān)系搞好。如果我們的花園小區(qū)有1萬個噴頭，有多少個保安，唯獨停車庫在小區(qū)門口，你讓我們的老板們挽著小蜜的手在眾目睽睽下盤旋20分鐘，私密性何在？中產(chǎn)階級住宅中最重要的不是奢華的客廳，家里一定要有一個修理間，或者在地下室，或者在車庫里頭，美國的中產(chǎn)階級，企業(yè)的高管人員，哪怕年薪30萬甚至上百萬的，休息日的時候穿上工裝褲給他們家的柵欄刷油漆，給車換油，這是中產(chǎn)階級生活。希望我們把客觀趨勢不要用農(nóng)民的思想想象現(xiàn)代化，不要用我們的計劃經(jīng)濟想象，我們走過了很多階段，最初的老百姓買電視機，自己來攛電視機，后來流行自己打家具，這個時代走過了。老百姓買私家車不認可兩廂車，就逼得富康擠出來個屁股，夏利擠出來個屁股，后來人們發(fā)現(xiàn)這個不如兩廂車。人們對真正現(xiàn)代化所需要產(chǎn)品的認知也會逐步走向客觀，走向國際化，走向符合人們自身的需要上。

　　以上就這點時間，僅供參考，謝謝大家。